RIFERIMENTI NORMATIVI


812. Distinzione dei beni
Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo.
Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo o sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro.
Sono mobili tutti gli altri beni

1321. Nozione di contratto
Il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.

1329. Proposta irrevocabile
Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.
Nell'ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell'affare o altre circostanze escludano tale efficaci.

1350. Atti che devono farsi per iscritto
Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.
2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superfici, il diritto del concedente e dell'enfiteuta .
3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;
5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;
6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;
7) i contratti di anticresi;
8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni ;
9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;
10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato ;
11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;
12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti;
13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge

1351. Contratto preliminare
Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo

1385. Caparra confirmatoria
Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

1386. Caparra penitenziale
Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta

1470. Nozione di vendita
La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo

1537. Vendita a misura
Quando un determinato immobile è venduto con l'indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto.
Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l'eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata


1538. Vendita a corpo
Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.
Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento


COMPRAVENDITA


Definizione di compravendita
La compravendita è un contratto (1321 c.c.) che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa verso un corrispettivo in danaro, detto prezzo (art. 1470 c.c.).
La compravendita, è un contratto consensuale, per cui si perfeziona con il semplice accordo, non necessitando della materiale consegna della cosa ( dati o rei )
A norma di legge (art. 1350 c.c.) i contratti che trasferiscono la proprietà beni immobili debbono essere redatti per iscritto.
Si è soliti far precedere il contratto definitivo di compravendita immobiliare da un contratto PRELIMINARE


Definizione di compromesso
Il contratto preliminare (conosciuto comunemente anche come "compromesso) è un contratto vero e proprio, con il quale le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo, di cui si debbono per legge aver già determinato il contenuto essenziale.
L'oggetto del contratto preliminare non è un oggetto, ma l'obbligo di stipulare un contratto i cui elementi essenziali siano già stati determinati.
Per la compravendita immobiliare, è richiesta la forma scritta anche per il preliminare (art. 1351 c.c.). Registrazione del preliminare.
Il contratto preliminare è impegnativo per i sottoscrittori. La legge garantisce alla parte adempiente una doppia tutela; o chiedere la risoluzione del contratto con condanna al risarcimento dei danni patiti, o chiedere l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., con una sentenza che produrrà gli effetti del contratto che si voleva concludere
A conferma della propria serietà contrattuale si è soliti versare una CAPARRA
Il contratto preliminare può a sua volta essere preceduto da una PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO


Definizione di proposta
La proposta è la dichiarazione che contiene tutti gli elementi del contratto.
La proposta irrevocabile (art. 1329 c.c.) obbliga una parte a tenere ferma la propria offerta per un certo periodo di tempo, durante il quale l'eventuale revoca è senza effetto.
Essa, come si è accennato, deve contenere gli elementi essenziali del contratto, nella specie l'oggetto e il prezzo del bene, nonché la durata dell'impegno


Definizione di caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è una somma di danaro che una parte da all'altra al momento della accettazione della proposta a conferma della serietà del vincolo assunto ed a titolo di acconto sul prezzo dovuto.
La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.)
È una somma di danaro convenzionalmente ed anticipatamente stabilita che una parte darà all'altra in caso di recesso dal contratto.
La differenza è negli effetti. Nel primo caso nel caso di adempimento, la caparra varrà a titolo di acconto; in caso di inadempimento verrà trattenuta o, se inadempiente è colui che l'ha ricevuta, sarà corrisposto il doppio. Nel caso di caparra penitenziale essa equivale ad un mero risarcimento del danno preventivamente computato


Note sulla compravendita
La compravendita di beni immobili dev'essere stipulata per iscritto e trascritta nei registri immobiliari (TRASCRIZIONE). Può essere effettuata 'a corpo', e allora l'immobile è venduto a un prezzo complessivo; se è indicata la misura dell'immobile non si fa luogo alla revisione del prezzo salvo che ci si accorga che la misura reale è superiore o inferiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto ( art. 1538 c.c.). Se invece la vendita è effettuata 'a misura ' il prezzo è stabilito in ragione di un tanto al metro (o altra unità di misura); il compratore ha diritto a una riduzione del prezzo, se la misura reale dell'immobile risulta inferiore a quella indicata nel contratto; se è superiore, deve versare l'integrazione del prezzo al venditore ma ha la facoltà di recedere dal contratto se la misura reale risulta superiore a un ventesimo di quella dichiarata ( art. 1537 c.c.).~


Definizione di rogito
Per rogito si intende l'atto pubblico redatto dal notaio. Di norma il notaio è scelto dalla parte acquirente.
Come accennato, a norma dell'art. 1350 c.c. devono farsi per atto pubblico o scrittura privata autenticata i contratti che trasferiscono la proprietà dei beni immobili.
Ai sensi dell'art. 2699 c.c. l'atto pubblico è il documento redatto con particolari modalità da un notaio, appunto, che garantisce, sino a querela di falso la vericità di quanto avvenuto in sua presenza.
Oltre alla redazione per iscritto, pena la nullità, l'atto di compravendita immobiliare deve essere trascritto (TRASCRIZIONE)


Definizione di nota di trascrizione
Domanda rivolta al conservatore dei registri immobiliari perché effettui sugli appositi registri la trascrizione di uno degli atti per i quali il codice civile richiede tale formalità ( art. 2659 c.c.). Dev'essere redatta in doppio originale e presentata insieme a copia dell'atto che ne costituisce il titolo (compravendita immobiliare.). Contiene i dati anagrafici delle parti nei cui confronti va effettuata la trascrizione oltre agli estremi del titolo sulla cui base è effettuata e la descrizione secondo le formalità previste dell'immobile cui è relativa. In seguito al processo di meccanizzazione sono stati predisposti appositi modelli per l'effettuazione delle trascrizioni nelle conservatorie già meccanizzate. Generalmente viene curata dal notaio rogante.


Definizione di trascrizione
Trascrizione, (artt. 2643 e seguenti c.c.),
forma di pubblicità prevista per gli atti di trasferimento, acquisto e modifica del diritto di proprietà e dei diritti di godimento relativi ai beni immobili. Viene effettuata a cura del conservatore dei registri immobiliari mediante deposito di apposita nota in duplice esemplare e di copia del titolo di trasferimento presso la conservatoria dei registri immobiliari, allo scopo di rendere opponibile nei confronti dei terzi l'atto trascritto. È la legge stessa a indicare in modo tassativo quali atti vi sono soggetti. Dal 1997 vi sono soggetti anche i contratti preliminari relativi a immobili, ma con effetto soltanto temporaneo ( art. 2645-bis c.c.). La trascrizione può effettuarsi soltanto in forza di atto pubblico o di scrittura privata autenticata da notaio e l'obbligo incombe al notaio o ad altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l'atto. Dev'essere effettuata nel termine di 30 giorni dalla redazione degli atti presso la conservatoria dei registri immobiliari nella cui circoscrizione si trovano i beni oggetto dell'atto (Es. se i contraenti risiedono in Milano, il contratto è stato sottoscritto a Roma, ma l'immobile è a Catania, la trascrizione si effettua a Catania)


Conservatore dei registri immobiliari
Conservatore dei registri immobiliari,(artt. da 2673 a 2681 c.c.),
persona preposta alla tenuta dei registri immobiliari, conservati presso un ufficio sotto la sua direzione, detto Conservatoria dei registri immobiliari. Attraverso questo ufficio lo Stato garantisce la pubblicità degli atti relativi ai beni immobili situati nel suo territorio. A tale scopo la quasi totalità del territorio italiano è stata ripartita in circoscrizioni (non corrispondenti a nessun'altra suddivisione territoriale amministrativa), ognuna facente capo a una conservatoria. Fanno eccezione il Trentino-Alto Adige e le Province di Trieste e di Gorizia (già sotto l'impero austroungarico), nelle quali vige il cosiddetto regime tavolare. Le note e i titoli ricevuti nelle ore determinate dalla legge nelle quali l'ufficio è aperto al pubblico possono essere respinti soltanto se mancano di determinati requisiti formali, tassativamente previsti per legge, attinenti al contenuto o alla presentazione dei medesimi: al di fuori dei casi previsti dalla legge, qualora emergano gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità di un atto, la formalità deve essere ugualmente eseguita, se la parte richiedente ne fa istanza, ma il conservatore la effettuerà con riserva.
La responsabilità per i danni causati, anche senza dolo o colpa grave, dal conservatore dopo il 24 novembre 1973, in base alle attuali disposizioni di legge spetta al ministero delle finanze (L. 21 gennaio 1983, n. 22, art. 6).


Garanzia della vendita
Se il venditore, dopo la conclusione del contratto, non consegna il bene oggetto della vendita, l'acquirente rivolgendosi all'autorità giudiziaria può chiedere la consegna oppure la risoluzione del contratto. Se la cosa venduta viene rivendicata da un terzo (che ritiene di esserne il vero proprietario), entra in gioco la garanzia per evizione dovuta dal venditore al compratore anche in assenza di specifiche partizioni. Tale garanzia può venire esclusa con un apposito accordo, ma solo nel senso che il venditore è liberato dall'obbligo di risarcire i danni che l'evizione abbia procurato al compratore, il cui diritto alla restituzione del prezzo e al rimborso delle spese resta fermo in ogni caso per legge( art. 1483 c.c.). Nel caso in cui una terza persona ha chiamato in giudizio il compratore per reclamare la proprietà della cosa venduta e, all'esito della causa, il compratore è condannato alla restituzione della cosa al terzo, il venditore deve restituire al compratore il prezzo di vendita e le spese successive; deve anche risarcirgli il danno subito dall'evizione, se il compratore non era al corrente della proprietà altrui della cosa. Per avere diritto alla garanzia per evizione, il compratore, chiamato in giudizio dal terzo, deve semplicemente mettere al corrente il venditore della lite giudiziaria in corso, perché questi sia in grado di opporsi alla pretesa del terzo. Quando risulta che la cosa è parzialmente altrui, oppure è gravata da diritti di godimento di terzi (esempio usufrutto, servitù, ecc.), il compratore ha diritto a una riduzione del prezzo; o può anche sciogliere il contratto, qualora si possa ritenere che non lo avrebbe concluso se avesse conosciuto i termini reali della situazione ( art. 1484 c.c.). In ogni caso, il compratore deve essere risarcito dei danni, se ignorava che la cosa era parzialmente altrui o gravata da diritti di godimento di terzi. Se la cosa venduta presenta difetti di una certa gravità, al compratore spetta la garanzia per i vizi ( art. 1490 c.c.). In particolare, la cosa può presentare vizi che la rendono inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore; o può non avere le qualità specificamente garantite dal venditore (salvo che il compratore conoscesse i vizi della cosa, o questi fossero facilmente riconoscibili, e il venditore non avesse chiaramente affermato all'atto della conclusione del contratto che la cosa era esente da vizi): in tal caso il compratore deve denunciare i vizi o la mancanza di qualità al venditore, entro 8 giorni dalla consegna se si tratta di vizi apparenti, oppure entro 8 giorni dalla loro scoperta se si tratta di vizi occulti. Dopodiché il compratore, a sua scelta, può richiedere la risoluzione del contratto con restituzione della cosa e del prezzo, o la riduzione del prezzo. In ogni caso gli spetta il risarcimento dei danni, se il venditore non dà prova di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa; l'azione del compratore deve però essere esercitata entro 1 anno dalla consegna.


Acquisto dal non proprietario
Definito anche acquisto a non domino, consiste nell'acquisizione della proprietà o di altro diritto reale in seguito all'alienazione da parte di un soggetto che non aveva diritto di disporne. Ad es., se A acquista da B un bene di cui B non è legittimo proprietario, A diventa a tutti gli effetti proprietario di quel bene ( art. 1153 c.c.).
L'acquirente a titolo oneroso può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore. Qualora venisse privato della proprietà da parte di un terzo, ha diritto alla garanzia per evizione, cioè all'obbligo dell'alienante non proprietario di risarcire il danno subìto dall'acquirente ( art. 1483 c.c.). Se invece l'acquisto è stato effettuato a titolo gratuito l'acquirente ha diritto alla garanzia per evizione solamente per i casi previsti dal legislatore riguardanti la donazione ( art. 797 c.c.).
La vendita di immobili urbani comprende, la quota millesimale delle parti comuni e gli altri eventuali accessori.


Multiproprità.
La multiproprietà è uno dei fenomeni che ha avuto maggior evoluzione negli ultimi anni. Per molti anni la materia è rimasta priva di una disciplina giuridica specifica, fin quando la direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo e del Consiglio del 26 ottobre 1994, ha disciplinato i contratti relativi all'acquisto di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili. La legge 24 aprile 1998, n. 128, recante disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia alle Comunità europee (la cosiddetta legge comunitaria 1995-1997), ha disposto l'attuazione, da parte del Governo, della suddetta direttiva, che è avvenuta con l'approvazione del decreto legislativo 9 novembre 1998, n. 427. Per legge, grava sul venditore l'obbligo della più dettagliata informazione possibile in fase di trattativa. Entro dieci giorni dalla conclusione del contratto l'acquirente può recedere dallo stesso senza indicare le ragioni del recesso e senza essere tenuto a pagare alcuna penalità dovendo rimborsare al venditore solo le spese sostenute e documentate.
Il diritto di recesso si esercita dandone comunicazione alla persona indicata nel contratto e, in mancanza, al venditore. La comunicazione deve essere sottoscritta dall'acquirente e deve essere inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento (o telegramma, telex e fax) entro il termine di dieci giorni.
Il venditore non può in alcun modo richiedere somme di denaro a qualsiasi titolo (caparra od acconto) fino alla scadenza del termine concesso per l'esercizio del diritto di recesso;
sempre il venditore, deve consegnare all'ipotetico acquirente un documento informativo con tutti gli elementi del caso..
Il contratto di multiproprietà deve avere una durata almeno triennale, per un periodo determinato o determinabile dell'anno non inferiore ad una settimana.
La nuova legge obbliga il venditore a consegnare, ad ogni persona che richiede informazioni sul bene immobile, un documento informativo in cui sono indicati tutta una serie di elementi utili al potenziale acquirente per valutare la convenienza dell'operazione
Nel caso in cui l'interessato voglia acquistare il bene, il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullità.
Per tutte le controversie, sarà competente il Giudice del luogo di residenza dell'acquirente.
Sono previste sanzioni amministrative pecuniarie in caso di inosservanza della legge da parte del venditore.


Regolamento di condominio
Il codice civile stabilisce che "quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a 10, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione"; non è comunque esclusa la possibilità della formazione facoltativa del regolamento nei condomini in cui il numero dei partecipanti sia inferiore ( art. 1138 c.c.).
I regolamenti condominiali sono contratti scritti, approvati con il consenso di tutti i condomini o predisposti dall'originario costruttore, che possono essere modificati solo con il consenso di tutti gli obbligati e possono incidere anche sui diritti soggettivi dei singoli condomini, disciplinando, oltre l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, anche i diritti dei singoli su cose comuni e sui piani di proprietà esclusiva. Ai regolamenti dev'essere allegata una tabella che indichi in millesimi la partecipazione dei singoli condomini alle spese condominiali.
L'acquirente al momento dell'acquisto accetta il regolamento del condominio sul quale insiste la sua proprietà esclusiva.
Il compratore che subentra con l'acquisto dell'immobile è obbligato in solido con il venditore al pagamento, delle spese condominiali relative all'anno in corso e quello precedente (art. 63 disp. Att. C.c.).
Questo per quanto concerne le obbligazioni nei confronti del condominio.
Per i rapporti tra venditore ed acquirente, invece, tutte le spese deliberate dal vecchio proprietario sono, per legge, a carico di quest'ultimo.
Nel caso di "conguaglio" di spese precedenti, si deve avere attenzione alla delibera di approvazione, nel senso che se questa è stata adottata dal vecchio proprietario, saranno attribuibili a quest'ultimo


Imposizione fiscale

Contratto preliminare

Qualunque sia il valore, è dovuta l'imposta di registro nella fissa misura di £ 250.000.
Se il contratto preliminare contiene disposizioni su:

a) caparra confirmatoria -> 0,50%
b) acconto non soggetto ad Iva -> 3%

Le imposte proporzionali su caparre ed acconti vengono detratte dall'imposta principale.

AGEVOLAZIONI PER PRIMA CASA

LOCAZIONE


1571. Definizione di locazione
Contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile, per un certo tempo e un corrispettivo determinato (canone); se oggetto del contratto è una cosa produttiva, si parla di affitto (es. affitto d'azienda).


Forma del contratto e requisiti richiesti
Il contratto di locazione ha forma libera, quindi può essere stipulato anche verbalmente, tranne che si riferisca a un bene immobile e preveda una durata superiore ai 9 anni, nel qual caso per la validità è necessaria la forma scritta (1350 c.c.). Il locatore deve consegnare la cosa in buono stato, provvedere alla sua manutenzione e garantire l'uso al conduttore ( artt. 1585 e 1586 c.c.). Il conduttore, da parte sua, deve prendere in consegna la cosa e servirsene con diligenza, pagando regolarmente il canone ( art. 1587 c.c.). Le spese per la riparazione della cosa sono generalmente a carico del proprietario (per cui il conduttore è tenuto a dare pronto avviso a quest'ultimo della necessità di una riparazione), tranne che si tratti di piccola manutenzione ( art. 1577 c.c.). Se la cosa data in locazione presenta dei vizi che ne diminuiscono l'idoneità all'uso, il conduttore può pretendere la riduzione del canone o la risoluzione del contratto; se viene distrutta o perduta, risponde dei danni se non prova che la distruzione o la perdita sono avvenute per causa a lui non imputabile ( art. 1588 c.c.). Il locatore può vendere a terzi la cosa, ma il contratto di locazione è opponibile all'acquirente (se ha una data certa antecedente all'alienazione): in altri termini, l'acquirente deve rispettare il contratto di locazione precedentemente stipulato, e il conduttore deve pagare il corrispettivo all'acquirente ( art. 1589 c.c.)


Note sulle leggi di locazione
Le leggi che si sono succedute negli ultimi anni hanno profondamente modificato il regime dei contratti di locazione degli immobili urbani adibiti a uso abitativo. Con la legge n. 359 del 1992 (patti in deroga) si è aperta la strada alla libera determinazione dei canoni di locazione, in deroga alla disciplina contenuta nella legge detta dell'equo canone (L: 27 luglio 1978, n. 392) che, in un'ottica di tutela della parte debole del rapporto, il conduttore, fissava i limiti massimi di tali canoni (L. 8 agosto 1992, n. 359). Con le nuove regole l'affitto a equo canone si applica rispetto ad abitazioni costruite prima dell'11 luglio 1992 e in relazione a contratti stipulati prima del 14 agosto 1992 o rinnovati entro tale termine. Per i contratti stipulati o rinnovati dopo tale data, invece, il canone di locazione è liberamente determinabile dalle parti, ma la validità dell'accordo è subordinata a una serie di adempimenti (patti in deroga). La locazione di un immobile, in base alla legge dell'equo canone, non può essere stabilita per un periodo inferiore a 4 anni, ulteriormente rinnovabili per un uguale periodo se una parte non dà disdetta all'altra 6 mesi prima della scadenza del contratto. Il conduttore può recedere in ogni momento, dando il preavviso 6 mesi prima, se così è stabilito nel contratto; in ogni caso, anche in mancanza di qualsiasi previsione in proposito, può recedere in caso di grave necessità da parte sua (e salvo sempre il preavviso di 6 mesi); il locatore, invece, non può recedere prima della scadenza. La legge istitutiva dei patti in deroga prevede, invece, una durata minima di 8 anni (4 anni con rinnovo quadriennale obbligatorio alla prima scadenza). La disdetta dev'essere data 6 mesi prima della scadenza naturale del contratto entro 12 mesi prima della scadenza del primo quadriennio, se il proprietario chiede la casa per sé o per i suoi congiunti o la deve ristrutturare. Il contratto può però essere sciolto per inadempimento del conduttore se questi ritarda il pagamento del canone oltre 20 giorni dalla scadenza prevista (v. morosità del conduttore). In caso di morte del conduttore, il locatore è tenuto a rispettare il contratto, che prosegue in capo al coniuge e agli eredi conviventi: una sentenza della Corte costituzionale (n. 404 del 1988) impone che il contratto prosegua anche in capo al convivente, non sposato, del conduttore.).


Disciplina dei contratti di locazione
Disciplina dei contratti di locazione in base alla legge del 1998 (L. 9 dicembre 1998, n. 431.) (cd patti in deroga)
Nuove regole sono state introdotte da una legge del 1998 per i contratti relativi a immobili destinati a uso abitativo stipulati o rinnovati dopo la sua entrata in vigore. Queste regole, pertanto, non si applicano ai contratti in corso all'atto dell'introduzione della nuova legge, che continuano ad essere disciplinati dalle norme precedenti. La legge del 1998 prevede che i contratti, per essere validi, devono essere stipulati in forma scritta e, relativamente alla tipologia del rapporto contrattuale, due sistemi normativi distinti: · il primo comporta la libera determinazione del canone secondo gli accordi raggiunti dal proprietario e dall'inquilino, · il secondo la determinazione del canone secondo criteri generali predeterminati convenzionalmente tra le associazioni della proprietà edilizia e i sindacati degli inquilini. Questo secondo sistema può essere utilizzato in alternativa al primo soltanto nei Comuni ad alta tensione abitativa (con un notevole numero di abitanti). Se si sceglie il criterio della determinazione del canone in regime di libero mercato, la legge stabilisce che il contratto deve avere la durata minima di 4 anni e rinnovarsi alla scadenza per altri 4. Il proprietario, tuttavia, può esercitare la facoltà di diniego al rinnovo in particolari casi, dandone comunque comunicazione all'inquilino con preavviso di almeno 6 mesi:
a) se vuole destinare l'immobile ad abitazione o a uso artigianale, commerciale o professionale proprio o di un congiunto (coniuge, genitori, figli, parenti entro il secondo grado);
b) se il proprietario, trattandosi di una persona giuridica, società o ente, vuole destinare l'immobile all'esercizio delle proprie attività e contestualmente offre all'inquilino un altro immobile libero e idoneo;
c) se l'inquilino ha la disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
d) se l'edificio deve essere ricostruito o ristrutturato in modo tale che la permanenza dell'inquilino sia di ostacolo ai lavori;
e) se l'immobile deve essere distrutto o se, trattandosi di ultimo piano, il proprietario vuole sopraelevarlo e per l'esecuzione dei lavori è necessario sgomberarlo;
f) quando l'inquilino non occupa continuativamente l'immobile senza giusto motivo;
g) se il proprietario vuole vendere l'immobile a terzi e non sia proprietario di altri immobili a uso abitativo oltre quello eventualmente adibito a sua abitazione (ma in quest'ultimo caso l'inquilino ha il diritto di prelazione), ma
solo se il proprietario ha già ottenuto le necessarie autorizzazioni al compimento dei lavori.
Se la disdetta viene data illegittimamente, l'inquilino ha diritto di riottenere la disponibilità dell'immobile, oltre a un risarcimento di ammontare non inferiore a 36 mensilità del canone di locazione.
Se, invece, si sceglie il criterio della determinazione del canone secondo i livelli stabiliti da accordi fra le rappresentanze dei proprietari e quelle degli inquilini (accordi da stipulare localmente, prevedendo contratti-tipo, in attuazione di convenzioni nazionali orientativamente promosse dal ministero dei lavori pubblici), il canone sarà più contenuto di quello che sarebbe prevedibile affidandosi al libero mercato, ma la durata del contratto dovrà essere di soli 3 anni. Alla scadenza del triennio le parti possono concordare di rinnovare la durata per altri 3 anni, ma, se non raggiungono un accordo in tal senso, il contratto viene prorogato per legge per altri 2 anni. È sempre salva la facoltà del proprietario di dare la disdetta se ricorrono le condizioni elencate dalla legge per i contratti stipulati al di fuori del regime convenzionale


Locazione di immobili ad uso diverso dall'abitazione
Se il contratto riguarda immobili urbani adibiti a uso diverso da quello abitativo (cioè commerciale, produttivo, artigianale, professionale, come negozi, capannoni, studi professionali), la legge non stabilisce il canone massimo di locazione, che può quindi essere liberamente pattuito dalle parti, ma deve rimanere stabile nei primi 3 anni del contratto, e successivamente aumentare solo del 75 per cento della variazione in aumento del costo della vita.
Il contratto non può avere durata inferiore ai 6 anni (9 se nell'immobile viene esercitata l'attività alberghiera), e questo per garantire una certa stabilità al conduttore che eserciti un'attività produttiva, investendo in essa dei capitali; il conduttore può recedere dal contratto, per gravi motivi, dando il preavviso 6 mesi prima, mentre il locatore lo può solo se intende adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o di un parente in linea retta entro il secondo grado (figli e nipoti), ovvero all'esercizio di una propria attività, ovvero distruggerlo per ricostruirlo o ristrutturarlo completamente. In caso di morte del conduttore, il contratto continua con coloro che ne continuano l'attività; in caso di cessione dell'azienda del conduttore, questi può cedere anche il contratto di locazione, salva l'iniziativa del locatore, che può opporsi alla cessione solo per gravi motivi. Le norme della legge del 1998 non si applicano ai contratti che si riferiscono a usi non abitativi.

Il locatario
Conduttore (o locatario o inquilino),
parte che, nel contratto di locazione (affitto), ha in uso la cosa, mobile o immobile, oggetto del contratto. Queste le principali obbligazioni: prendere in consegna la cosa e usarla con l'attenzione dovuta, servendosene come pattuito; pagare il canone entro le scadenze convenute; salvo patto contrario, pagare le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione ( art. 1587 c.c.). Il conduttore è responsabile della cosa nei confronti del locatore, se non prova la sua assenza di responsabilità al riguardo. Il conduttore può agire in giudizio personalmente, cioè senza l'intervento del proprietario, contro i terzi che molestino il godimento della cosa locata ( art. 1585 e 1586 c.c.). Norme particolari, volte a proteggere il conduttore di immobili utilizzati come abitazione, sono dettate dalla legge sull' equo canone (L. 27 luglio 1978, n. 392.) quali ad esempio, le uniche spese che il contratto di locazione può porre a carico del conduttore (le spese del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione ordinaria dell'ascensore, della fornitura di acqua e di energia elettrica, del riscaldamento, del condizionamento dell'aria, dello spurgo dei pozzi neri, della fornitura in genere dei servizi comuni). Il conduttore ha anche diritto di partecipare, in luogo del proprietario dell'appartamento, alle assemblee dei condòmini relative alla gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria (L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 8, 9 e 10). Il conduttore, per gravi motivi e con un preavviso di almeno 6 mesi, può recedere dal contratto anche prima della scadenza (anche se tale facoltà sia stata contrattualmente esclusa). In caso di morte del conduttore, il contratto di locazione si trasferisce in capo al coniuge, agli eredi e ai parenti che con lui convivevano; in caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio, o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce in capo al coniuge del conduttore, se così è stato deciso dal giudice; in caso di separazione consensuale, il coniuge succede al conduttore, se così è stato stabilito dai coniugi. Se la locazione è relativa a immobili urbani per usi diversi da quello abitativo, la legge stabilisce che, in caso di morte del conduttore, il contratto di locazione si trasferisce a coloro che ne continuano l'attività (commerciale, artigianale, professionale), nei locali oggetto del contratto (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27)..In caso di vendita dell'immobile, spetta al conduttore il diritto di prelazione sull'acquisto (a parità di condizioni); in caso di cessazione del rapporto locativo (ad es. per finita locazione) e nei casi previsti dalla legge, spetta al conduttore un'indennità commisurata alla natura dell'attività che egli svolgeva nell'immobile locato (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34).

Equo canone
Canone di locazione il cui ammontare non è lasciato alla libera contrattazione delle parti, ma è stabilito dalla legge dello Stato, secondo parametri generali, riferiti al tipo di abitazione (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), al livello di piano (considerando anche la presenza o meno dell'ascensore), allo stato di conservazione (relativamente anche alle parti comuni dell'edificio), alla zona, alle dimensioni della città. Secondo la legge dell'equo canone, il canone di locazione non può superare il 3,85% del valore dell'immobile, stabilito in base ai parametri sopra ricordati, riferiti anche alle dimensioni dell'abitazione (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 12). Se l'immobile è stato costruito dopo il 31 dicembre 1975, nel calcolo dell'equo canone si tiene conto anche dei costi di costruzione. Il canone di locazione può venir aggiornato di anno in anno (su iniziativa del locatore), nel limite del 75% dell'indice di aumento del costo della vita (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 22). Questo meccanismo di calcolo del canone è stato soppiantato dal ritorno alla contrattazione tra le parti, prima con i patti in deroga poi con la completa liberalizzazione, intervenuta nel 1998 (L. 9 dicembre 1998, n. 431.)


Patti in deroga
espressione con cui venivano designati i contratti di locazione di immobili urbani a uso abitativo stipulati in deroga alle disposizioni della legge dell'equo canone (legge n. 392/1978) non dichiarate espressamente inderogabili (D.L. 11 luglio 1992, n. 333.) Ciò era possibile per i contratti di locazione relativi ad abitazioni nuove, costruite cioè dopo l'11 luglio 1992, e per i contratti relativi ad abitazioni costruite anteriormente a tale data, ma stipulati o rinnovati dopo il 14 agosto 1992. Erano derogabili le norme concernenti la determinazione del canone, svincolato dai rigidi parametri di legge (equo canone) e rimesso alla libera contrattazione tra le parti. Non derogabile, per espressa disposizione di legge, era soltanto la norma che riduceva gli aggiornamenti periodici del canone di locazione al 75% delle variazioni ISTAT. Il proprietario dell'immobile, una volta raggiunto l'accordo con l'inquilino, provvedeva a stilare il contratto sui modelli prestampati messi a disposizione dalle associazioni di categoria dei proprietari. Dovevano essere redatte 5 copie del contratto, da consegnare rispettivamente all'Ufficio del registro, all'inquilino, all'associazione dei proprietari e a quella degli inquilini cui si è richiesta consulenza, e una che il proprietario doveva tenere per sé. La legge prevedeva come obbligatoria la controfirma in calce al contratto delle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini, firma senza la quale l'accordo non poteva ritenersi valido. La Corte Costituzionale, con sentenza 18-25 luglio 1996, n. 309, aveva però deliberato l'illegittimità della suddetta obbligatorietà. La durata minima del contratto era fissata in 4 anni, con rinnovo obbligatorio alla prima scadenza. La disdetta doveva essere data entro 6 mesi dalla scadenza naturale del contratto oppure entro 12 mesi dalla scadenza del quadriennio se il proprietario chiede la casa per sé o per i suoi congiunti o per effettuarvi delle ristrutturazioni. La riforma delle locazioni del 1998 ha abrogato la disciplina dei patti in deroga e la trasformazione dei contratti in corso, alla loro scadenza naturale, nelle nuove tipologie previste dalla legge (L. 9 dicembre 1998, n. 431).


Imposta di registro
Per i contratti di locazione e di affitto (per i quali, precedentemente, vigeva l'obbligo di registrazione solo se di importo superiore a 2500000 lire) dal 1998 vi è in ogni caso l'obbligo di pagare l'imposta di registro (ne restano esenti i contratti redatti verbalmente o con scrittura non autenticata di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno) (L. 27 dicembre 1997, n. 449, art. 21). Se il contratto ha durata poliennale, l'imposta può essere versata in unica soluzione per l'intera durata, ottenendo una riduzione percentuale pari alla metà del tasso legale di interesse moltiplicato per il numero delle annualità considerate. Il versamento minimo deve essere in ogni caso di 100000 lire. Per le locazioni di immobili (abitazioni e pertinenze, negozi, uffici, terreni non agricoli) l'aliquota è del 2%; per quelle di fondi rustici e terreni agricoli è dello 0,50%; per le locazioni di beni mobili (macchine, attrezzature) l'aliquota è del 3%; per gli affitti di aziende è del 3% sulla parte mobiliare, del 2% sulla parte immobiliare


Convalida di licenza o sfratto
Processo speciale e sommario, previsto in relazione a rapporti di locazione o affitto con il fine di costringere l'inquilino, l'affittuario, il mezzadro o il colono a restituire l'immobile al proprietario.


Sfratto
E' un procedimento speciale che assume particolare rilevanza in materia di locazioni di immobili. Esso prende l'avvio con un'intimazione da parte dell'avvocato del proprietario (locatore) notificata all'inquilino (conduttore) allo scopo di ottenere la restituzione dell'immobile locato ( art. 657 c.p.c.). A seconda del momento in cui viene notificata, l'intimazione può essere di licenza o di sfratto. Si parla di intimazione di licenza nel caso in cui la notifica avvenga in un momento anteriore alla scadenza del contratto (nei termini previsti dal contratto stesso o dalla legge) al fine di evitare il tacito rinnovo del contratto stesso e riavere la cosa locata alla scadenza prevista (nel caso di immobile adibito a uso abitativo il termine è di 6 mesi prima della scadenza). Si parla invece di convalida di sfratto quando la notifica avvenga successivamente alla scadenza del contratto, e il conduttore, pur non avendo rinnovato il contratto, non restituisca l'immobile; o anche nel caso in cui il conduttore sia moroso (cioè sia in ritardo nel pagamento della locazione). Nella prima ipotesi si tratterà di convalida di sfratto per intimazione successiva, nella seconda ipotesi di convalida di sfratto per intimazione risolutiva.


La convalida
Contestualmente all'intimazione di licenza o sfratto il locatore deve inoltre citare il conduttore davanti al giudice competente, che è di regola il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata, ai fini di ottenere la convalida della licenza o sfratto ( art. 661 c.p.c.). Tutta la procedura, originariamente affidata alla competenza del pretore, con l'abolizione di questo organo giudiziario e l'istituzione del giudice unico di primo grado, passa alla competenza del tribunale in composizione monocratica. Se all'udienza fissata il convenuto (inquilino) non compare o, pur comparendo, non si oppone, il giudice procederà alla convalida con ordinanza avente efficacia esecutiva. Tale ordinanza chiude il processo ( art. 663 c.p.c.).
In caso di opposizione del conduttore il processo sommario diverrà normale processo di cognizione. Allo scopo di evitare un processo ordinario, quando il convenuto non ha serie argomentazioni da opporre, il giudice può comunque pronunciare ordinanza non impugnabile di rilascio dell'immobile, qualora le eccezioni non siano fondate su prova scritta e a condizione che non ricorrano gravi motivi in contrario ( art. 665 c.p.c.)..


La morosità
Inadempimento all'obbligo di pagare il canone di locazione e gli oneri accessori. La legge sull' equo canone prevede che il proprietario possa richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, se il conduttore ritarda il pagamento del canone oltre 20 giorni dalla scadenza prevista, ovvero non paghi entro il termine stabilito gli oneri a suo carico (in quest'ultimo caso, solo se l'ammontare supera l'importo di 2 mensilità) (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 5). Il ritardo può essere sanato fino al processo con il quale il locatore richiede la risoluzione del contratto, se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto, maggiorato degli interessi legali dal giorno della scadenza e delle spese di causa (ivi comprese quelle legali). Questa forma di sanatoria della morosità non può essere utilizzata dall'inquilino più di 3 volte in 4 anni: in caso di sua comprovata difficoltà economica, il giudice può assegnare un termine per il pagamento entro 3 mesi (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 55).

MEDIAZIONE


Definizione di mediazione
Contratto con cui un soggetto, il mediatore, mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare (un contratto), senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, rappresentanza o dipendenza ( art. 1754 c.c.). Si pensi al caso di una persona che intende comperare o affittare un appartamento, e di un'altra che intende vendere o concedere un alloggio in locazione: il mediatore è colui che li mette in contatto, mettendoli così in grado di concludere l'affare desiderato. Per esercitare l'attività di mediatore è obbligatoria l'iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione. Se le parti che sono state messe in contatto dall'intervento del mediatore concludono effettivamente il contratto, il mediatore ha diritto a una provvigione da entrambe, anche se nulla è stato pattuito al riguardo, purché risulti iscritto nel ruolo (L. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 6). La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle Camere di Commercio, tenendo conto degli usi locali. Il mediatore, per quanto in suo potere, deve badare che l'affare si concluda secondo criteri di correttezza, comunicando alle parti quanto a sua conoscenza in merito alla valutazione e alla sicurezza dell'affare.


Definizione di provvigione
forma di retribuzione in cui l'ammontare dovuto al prestatore d'opera è commisurato all'entità del risultato procurato, tipica dei rapporti di lavoro autonomo aventi a oggetto il procacciamento di affari, quali l'agenzia, la commissione, la mediazione; in tali casi il corrispettivo è dovuto al soggetto che svolge l'attività di intermediazione commerciale solo allorché l'affare si conclude positivamente, sicché è posto a carico dell'agente, del commissionario o del mediatore il rischio del mancato conseguimento del risultato, indipendentemente dal loro impegno per raggiungerlo.


Definizione di agente
Collaboratore esterno che, organizzando la propria attività in modo autonomo e a proprio rischio, promuove la conclusione di contratti di vendita di prodotti o servizi.


Attività dell'agente
Si può dunque definire come un lavoratore autonomo, distinto sostanzialmente dalla figura del lavoratore subordinato, in quanto non legato dal vincolo di subordinazione nei confronti del proponente. Le principali caratteristiche che contraddistinguono il lavoro dell'agente sono:
1) obbligo di promuovere la conclusione di contratti per conto del proponente;
2) stabilità del rapporto;
3) delimitazione di una zona entro la quale l'agente deve operare;
4) diritto a un corrispettivo, detto provvigione, variabile e commisurato in percentuale alla quantità delle vendite fatte.
L'agente può limitarsi a raccogliere ordinazioni e altre proposte contrattuali, predisponendo eventualmente le basi degli accordi che saranno poi conclusi dal proponente. Può anche concludere personalmente contratti in nome del proponente: in tal caso si tratta di un agente con rappresentanza. Il conferimento della rappresentanza avviene attraverso la procura, che è un atto unilaterale con cui una persona attribuisce a un'altra il potere di rappresentarla ( art. 1745 c.c.). Ne deriva che qualsiasi dichiarazione o reclamo concernenti l'esecuzione di un contratto concluso per il tramite dell'agente con rappresentanza sono validamente fatti a quest'ultimo.


1746.Obblighi e diritti dell'agente
Gli obblighi principali dell'agente sono( art. 1746 c.c.). :
1) tutelare gli interessi del proponente e agire con lealtà e buona fede;
2) fornire al proponente tutte le informazioni inerenti le condizioni di mercato nella zona specifica in cui opera e qualsiasi altra informazione utile per la conclusione di singoli affari;
3) seguire le direttive impartite, avvisandolo tempestivamente in caso di difficoltà e imprevisti inerenti la conclusione di singoli contratti;
In contrapposizione a tali obblighi il codice civile (artt. 1748 e 1749) riconosce all'agente alcuni diritti.
Per tutti gli affari conclusi durante il contratto l'agente ha diritto alla provvigione quando l'operazione è stata conclusa per effetto del suo intervento.
La provvigione è dovuta anche per gli affari conclusi dal proponente con terzi che l'agente aveva in precedenza acquisito come clienti per affari dello stesso tipo o appartenenti alla zona o alla categoria o gruppo di clienti riservati all'agente, salvo un diverso accordo tra le parti.
L'agente ha diritto alla provvigione sugli affari conclusi dopo la data di scioglimento del contratto se la proposta è pervenuta al proponente o all'agente in data antecedente o gli affari sono conclusi entro un termine ragionevole dalla data di scioglimento del contratto e la conclusione è da ricondurre prevalentemente all'attività da lui svolta; in tali casi la provvigione è dovuta solo all'agente precedente, salvo che da specifiche circostanze risulti equo ripartire la provvigione tra gli agenti intervenuti.
Salvo che sia diversamente pattuito, la provvigione spetta all'agente dal momento e nella misura in cui il proponente ha eseguito o avrebbe dovuto eseguire la prestazione in base al contratto concluso con il terzo. La provvigione spetta alla gente, al più tardi, inderogabilmente dal momento e nella misura in cui il terzo ha eseguito o avrebbe dovuto eseguire la prestazione qualora il proponente avesse eseguito la prestazione a suo carico.
Se il proponente e il terzo si accordano per non dare, in tutto o in parte, esecuzione al contratto, l'agente ha diritto per la parte ineseguita, ad una provvigione ridotta nella misura determinata dagli usi o, in mancanza, dal giudice secondo equità.
L'agente è tenuto a restituire le provvigioni riscosse solo nell'ipotesi e nella misura in cui sia certo che il contratto tra il terzo e il proponente non avrà esecuzione per cause non imputabili al proponente.
La legge dispone la nullità di ogni patto più sfavorevole all'agente.
L'agente ha, infine, diritto di esigere che vi siano fornite tutte le informazioni necessarie per verificare l'importo delle provvigioni liquidate ed in particolare un estratto dei libri contabili, ma non ha diritto al rimborso delle spese di agenzia.


1743. Clausula di esclusiva
( art. 1743 c.c.),
Nel contratto di agenzia le parti, salvo diverso esplicito accordo, sono vincolate dalla clausola di esclusiva, nel senso che il preponente non può valersi contemporaneamente di più agenti nella stessa zona e per lo stesso ramo di attività, e reciprocamente l'agente non può assumersi l'incarico di trattare gli affari, in una stessa zona, di più preponenti in concorrenza tra loro.


Definizione di procacciatore d'affari
Particolare tipo di collaboratore la cui attività consiste nella raccolta di ordinativi presso il pubblico e nella loro trasmissione, affinché provveda a darvi evasione; il procacciatore d'affari (così come l'agente, il commissionario e il mediatore) è retribuito a provvigione, cioè in base a una percentuale sul corrispettivo del contratto da lui procurato. Il suo rapporto si caratterizza rispetto a quello dell'agente per l'assoluta mancanza di stabilità; l'attività del procacciatore è infatti libera, e spesso anzi occasionale, l'agente è invece vincolato allo svolgimento di attività promozionale in favore dell'imprenditore. Il rapporto del procacciatore di affari è atipico, cioè non regolato dalla legge: è analogo a quello dell'agente senza rappresentanza, ma non si applicano molte delle norme dettate dalla legge in tema di agenzia. Al procacciatore non deve essere infatti assegnata una zona specifica, ed egli non ha diritto ad alcuna esclusiva; per contro non è tenuto ad alcun vincolo di esclusiva nei confronti del suo imprenditore, essendo libero di svolgere attività anche per altri soggetti; non ha inoltre diritto al preavviso, né all'indennità per lo scioglimento del rapporto. A differenza dell'agente non gli è infine dovuto alcun compenso per affari che non abbia procacciato direttamente (cosiddetta provvigione indiretta). Parallelamente non gravano sul procacciatore alcuni degli obblighi tipici dell'agente, quali quello di compiere l'incarico secondo le istruzioni del caso ricevute dall'imprenditore, di fornirgli le informazioni riguardanti le condizioni del mercato e in genere ogni informazione che possa risultare utile ai fini della convenienza degli affari. Il libero procacciatore d'affari si differenzia invece dal mediatore per il suo vincolo di collaborazione, sia pure non stabile, con una delle parti del contratto concluso per suo tramite; la caratteristica del mediatore è infatti quella dell'assoluta imparzialità rispetto alle parti contraenti. Dalla distinzione discende una rilevante differenza ai fini concreti: mentre al mediatore la provvigione è dovuta per il solo fatto della conclusione dell'affare da lui promosso, nel caso del procacciatore è necessaria non solo la conclusione, ma altresì la regolare esecuzione del contratto, in analogia con quanto la legge prevede in tema di agenzia. Dal commissionario infine il procacciatore differisce per il fatto che non gli è concesso alcun potere di concludere direttamente il contratto per conto del committente, ma solo di trasmettere a questi proposte contrattuali. Nella pratica, sotto il nome di procacciatore d'affari si cela sovente un vero e proprio agente; è il preponente che preferisce usare la formale denominazione di procacciatore al fine di sottrarsi agli obblighi derivanti da un regolare contratto di agenzia. In tali ipotesi spetta al giudice, nel caso di controversia, rilevata in concreto la stabilità dell'incarico e l'obbligatorietà dell'attività promozionale, di accertare l'esistenza di un reale rapporto di agenzia.


Domande ricorrenti

- Se in un contratto non è determinato il prezzo di vendita, come si può fare?
Di regola il prezzo è determinato dalle parti. La determinazione può essere rimessa ad un terzo, detto arbitratore, che applica le regole dettate del codice civile, ossia procedere con equo apprezzamento(art. 1349 c.c.). Generalmente ci si rifà al valore di mercato della cosa compravenduta (art. 1474 c.c)

- Se dopo la sottoscrizione di un preliminare parte venditrice si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, come può agire il compratore?
Al compratore è data la scelta fra due possibilità di tutela; o risolvere il contratto preliminare, con richiesta dei danni subiti per il mancato acquisto del bene, oppure, se ha interesse alla stipulazione del contratto, chiedere al giudice ai sensi dell'art. 2932 c.c che pronunzi una sentenza che tenga gli effetti del contratto non concluso

- Se dopo l'acquisto di un bene ci si accorge di alcuni difetti, cosa si può fare?
Se il bene venduto presenta vizi di qualche gravità (cd. Vizi redibitori) al compratore spetta ex legge una speciale tutela, la garanzia per i vizi (art. 1490 c.c.). Ovviamente la tutela non è garantita se il compratore conosceva i vizi al momento del contratto. Il compratore ha l'onere di denunciare l'esistenza dei vizi entro il termine di otto giorni, che decorrono dalla consegna per i vizi apparenti e della scoperta se si tratta di vizi occulti (1495 c.c.) Il compratore ha diritto di chiedere alternativamente o la risoluzione del contratto facendosi restituire il prezzo o la riduzione del prezzo.

- Che forma deve avere il preliminare?
Per legge il contratto di compravendita avente per oggetto immobili deve essere redatto per iscritto. Poiché il contratto preliminare deve avere la stessa forma del contratto definitivo, anche il preliminare dovrà essere stipulato per iscritto (artt. 1350, 1351 c.c.).

- A chi spettano le spese del contratto di vendita?
Salvo diverso accordo, le spese relative al contratto e quelle accessorie, spettano al compratore (art. 1475 c.c.)

- Si può vendere un immobile gravato da usufrutto?
L'usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui che, però, non annulla il diritto di proprietà. Il proprietario potrà quindi alienare la nuda proprietà, rimando l'usufruttuario titolare del suo diritto.

- Cosa accade alla caparra se il contratto non si stipula?
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) corrisponde ad una prassi antichissima di consegnare all'altra parte , al momento della conclusione di un contratto, una somma di denaro a conferma della serietà del vincolo. Se la parte che ha dato la caparra si rende successivamente inadempiente, l'altra parte può trattenere la caparra a titolo di risarcimento; se invece inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra può pretendere il doppio di quanto ha dato come caparra.

- Se l'altra parte non adempie, come ci si può tutelare?
Vige la regola Inadempienti non est ademplundum ossia la parte tenuta ad adempiere successivamente può legittimamente rifiutare di eseguire la prestazione dovuta, qualora l'altra parte non abbia ancora eseguito la propria. In caso di prestazioni contestuali, ciascuna delle parti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l'altra non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria (art. 1460 c.c.)

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