Gli elementi che e' necessario conoscere sono:

-il prezzo base e gli aumenti minimi delle offerte;

-il giorno e l'ora della vendita;

-l'ammontare della cauzione;

-il termine e le modalità di deposito del prezzo.

Il deposito

Individuato cio' che interessa, occorre depositare il giorno prima dell'asta presso la Cancelleria delle esecuzioni immobiliari l'istanza di partecipazione alla vendita, redatta su carta bollata (L.20000).

Alla domanda vanno allegati 2 assegni circolari intestati alla Cancelleria del Tribunale, di cui uno destinato alle spese di registrazione ed e' pari al 15%-20% del valore, mentre l'altro e' a titolo di cauzione ed ha un valore pari al 10% del prezzo. Entrambi gli assegni saranno restituiti se l'immobile non verrà aggiudicato. Nel caos si faccia domanda ma poi non ci si presenti all'incanto, quanto versato come cauzione potrà venire incamerato come multa per la mancata partecipazione.

Cosa succede il giorno dell'asta

Il giorno piu' probabile e' sabato. Gli interessati si devono trovare in tribunale nel giorno indicato. Le varie vendite sono chiamate di seguito l'una dopo l'altra e per ognuna i partecipanti fanno le loro offerte. Il tempo massimo accordato ad ogni vendita e' dato da tre candele, accese in sequenza dall'inizio della presentazione. Quando termina la terza candela, l'ultimo offerente si aggiudica il bene.

Dal giorno della vendita, ci sono ancora 10 giorni, entro i quali possono essere presentate nuove offerte, che non possono superare meno di un sesto il prezzo fissato all'asta. Le offerte inferiori non sono valide e l'oggetto rimane a colui che se lo e' aggiudicato in sede d'asta.

Nel caso invece in cui vi siano offerte superiori ad un sesto sul prezzo d'asta, si procede ad un'ulteriore gara: il prezzo fissato all'ultima udienza, maggiorato di un sesto, diventa il nuovo prezzo di base. A questa nuova "gara" partecipano, oltre a colui che si e' aggiudicato l'oggetto, l'offerente della maggiorazione ed eventuali ulteriori nuovi offerenti.

Nel caso in cui non ci siano ulteriori offerte, ad aggiudicarsi l'oggetto sarà colui che ha fatto l'offerta per ultimo, ossia colui che ha offerto la maggiorazione di un sesto.

Come si paga

Oltre ai due assegni circolari già depositati al momento della domanda di partecipazione (assegno per le spese di registro pari al 15% e assegno per la cauzione pari al 10% del prezzo) e' necessario versare, da parte dell'acquirente, la rimanente somma a saldo del prezzo. Questo in un'unica soluzione. Il termine per effettuare il pagamento e' di 30 giorni dall'aggiudicazione, ma può essere portato a 60 o a 90 dal giudice.

Non e' ammessa alcuna forma di rateizzazione. E' dunque necessario avere la somma gia' disponibile, o al limite essere certi della disponibilità del proprio istituto di credito a fornire immediatamente il finanziamento o il mutuo.

Se l'aggiudicatario non versa il saldo del prezzo entro il termine, viene dichiarato decaduto e perde quanto gia' depositato come cauzione. Il giudice fisserà poi un nuovo incanto per la vendita del bene.

I vantaggi

Tra i vantaggi che derivano da un acquisto all'incanto, sicuramente c'e' la sicurezza dell'effettività' di ciò che viene acquistato. Infatti le ricerche e le perizie tecniche effettuate sull'immobile e sulla proprietà, sono una garanzia che evita brutte sorprese cui potrebbe andare incontro un ignaro compratore che non riuscisse ad effettuare tutti i controlli necessari.

E' inoltre possibile condonare le eventuali irregolarità che vizino il bene. La domanda di sanatoria in caso di acquisti all'incanto deve essere presentata entro 120 giorni dall'atto di trasferimento (L.47/85 e L.551/94).

Il decreto di trasferimento del bene in oggetto e' un atto del giudice dell'esecuzione. Ha la stessa valenza del rogito notarile ma offre maggiori garanzie per il trasferimento della proprietà, oltre ad apportare minori spese. Il decreto di trasferimento e' un titolo esecutivo, necessario e sufficiente per la cancellazione di ipoteche e pignoramenti gravanti sul bene.

Gli svantaggi

Unico elemento negativo e' costituito dal fatto che l'immobile, oggetto di vendita forzata, il più delle volte e' abitato dall'esecutato e quindi il nuovo proprietario dovrà liberarlo dagli abitanti.

Oltre agli scrupoli morali un altro ostacolo e' rappresentato dal fatto che il decreto di trasferimento della proprietà -che e' titolo esecutivo per il rilascio, non e' sottoposto alla graduazione degli sfratti ordinari e così e' necessario rivolgersi agli ufficiali giudiziari, impiegando circa un anno.

Altro problema può essere dato dall'impossibilita' di prendere agevolmente visione dell'immobile prima dell'acquisto. La maggiore fonte di cognizione sul bene e' data dalle perizie tecniche depositate presso la Cancelleria delle esecuzioni. Gli elaborati tecnici, corredati di foto, descrivono l'immobile. Passando però molto tempo tra la redazione della perizia e la vendita all'incanto, bisogna tener conto che nel frattempo possano essersi verificati danni o modifiche. Di tale situazione, colui che acquisterà dovrà prendere atto al momento del subentro del possesso, senza poter avanzare pretese in tal senso.

Essendo il bene giunto ad una vendita all'incanto, sarà dunque gravato da vincoli. Ipoteche e pignoramenti, come già anticipato, vengono cancellati dal decreto di trasferimento della proprietà. Gli altri vincoli sono comunque segnalati nell''ordinanza di vendita e comprensivo di essi viene acquistato. E' dunque specificato se l'immobile viene venduto "in toto", per una quota, come nuda proprietà od altro.

Problemi si presentano nel caso di quota indivisa: essendo raro che qualcuno abbia interesse ad acquistare una quota di un intero, il giudice -che può anche scegliere di disporne la vendita così com'e'- di solito fa sospendere il procedimento ed iniziare il giudizio di esecuzione del bene. Comunque sia, l'acquirente acquista quanto e come specificato nel decreto di vendita.

Infine un consiglio pratico:

Alle aste possono verificarsi episodi di scorrettezza. E' bene sapere che possono esserci persone che, volendo acquistare ad ogni costo, possono avvicinare i partecipanti, offrendo loro del denaro per non fare rilanci e non far aumentare il prezzo dell'oggetto.