La Compravendita 1

Prima del rogito: i controlli indispensabili.

La casa sognata l'abbiamo finalmente trovata, ma prima di arrivare al rogito occorre avere ancora un pò di pazienza per alcune verifiche molto importanti. I controlli sono infatti necessari e in certi casi addirittura imposti dalla Legge, perché certi obblighi e certi debiti "seguono", per così dire, l'immobile. In altre parole, comprando una casa, compreremo anche eventuali obblighi o debiti legati alla casa stessa. Ecco perché è nel nostro interesse verificare l'eventuale presenza di problemi o di spese arretrate. Il Notaio è obbligato per Legge a verificare trascrizioni e iscrizioni prima della firma del rogito. Esistono per questo società specializzate nelle informazioni immobiliari, che possono fornire tempestivamente queste importanti notizie. Vediamo in parole semplici quali sono le verifiche necessarie.

Trascrizioni: 

- Trascrizione di compravendita: la trascrizione della compravendita (il cosiddetto "rogito precedente" o "atto di provenienza") è il primo controllo che ci interessa, perché riguarda le informazioni sulla proprietà di un immobile. Dalla trascrizione si ha infatti la descrizione dell'immobile con eventuali "accessori" (cantina, solaio, garage); si sa poi se l'immobile è effettivamente della persona che si presente come il proprietario, se questa persona è l'unico proprietario o se possiede l'immobile in comunione o in separazione dei beni.

- Servitù: è un obbligo verso qualcosa e non verso qualcuno. Per esempio, un condominio può essere obbligato a lasciare passare attraverso la sua proprietà le automobili dirette ad un altro condominio che non ha altre vie di uscita: si dirà che sul primo condominio "grava servitù di passaggio". Le servitù limitano le cose che si possono fare con la proprietà. Nell'esempio presentato, la servitù impedisce di chiudere ed ostruire il passaggio che serve all'altro condominio.

- Usufrutto: Si tratta di un "diritto di godimento" per cui qualcuno ("usufruttuario") gode gratuitamente di un bene appartenente ad un'altra persona ("nudo proprietario") o per il tempo previsto da un contratto, o per tutta la vita. Ad esempio, un genitore può intestare ad un figlio la proprietà di un appartamento riservandosi però il diritto di abitarci per il resto della propria vita: in questo caso il genitore sarà "usufruttuario" ed il figlio sarà "nudo proprietario". Se si compra la nuda proprietà di una casa di cui qualcun altro ha l'usufrutto, non sarà possibile usarla fino a che questa persona ne avrà l'usufrutto.

Iscrizioni:

- Ipoteca: se l'immobile è stato dato come garanzia per ottenere un finanziamento, come per esempio un mutuo, allora si dice che è "ipotecato" Se vogliamo comprarlo dobbiamo quindi esigere dal venditore il documento che attesta la cancellazione dell'ipoteca (cioè il documento che attesta il pagamento del debito per intero). Questo va fatto sempre entro la data del rogito, mai dopo. Infatti, in caso di vendita l'ipoteca viene trasferita assieme all'immobile a chi compra.

- Pignoramento: Un immobile è "pignorato" quando è stato "congelato" per ordine del Tribunale come garanzia di un pagamento dovuto dal proprietario. Un immobile pignorato non può essere venduto fino a quando il debito non è stato pagato ed il pignoramento tolto. Se si desidera acquistare comunque l'immobile (per esempio perché si vuole unificare una proprietà frazionata) è consigliabile l'assistenza di un avvocato.

- Fallimento: prima del rogito il Notaio verifica che il venditore non sia stato dichiarato "fallito". Se questo fosse il caso, la compravendita sarebbe impossibile a meno di rivolgersi al Tribunale che sta curando il fallimento, con l'assistenza necessaria di un avvocato.

E' consigliabile fare qualche controllo sul venditore anche per verificare che non sia in dissesto finanziario. Infatti, nel caso dovesse fallire dopo la vendita, si correrebbe il rischio di incappare nella cosiddetta "revocatoria fallimentare" (i beni venduti nei due anni precedenti rientrano nel patrimonio messo a disposizione dei creditori).

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