CONDONO EDILIZIO 2004

Istruzioni operative.

Condono edilizio, le informazioni essenziali

La normativa di base sul nuovo condono edilizio è contenuta nel decreto-legge 30.9.’03, n. 269, convertito dalla legge 24.11.’03, n. 326, come modificato dal decreto-legge 12.7.'04, n. 168, convertito dalla legge 30.7.'04, n. 191.

Su tale disciplina è intervenuta la Corte costituzionale, con tre sentenze e un'ordinanza del 28.6.'04. La Consulta ha da un lato censurato - dichiarando incostituzionali le relative leggi - il comportamento di quelle Regioni che hanno preteso di adottare norme meramente demolitorie e di reazione al provvedimento di condono nonché di negare sul proprio territorio l'efficacia del provvedimento stesso; dall'altro, nell'affermare che il governo del territorio - sulla base della normativa federalista varata nelle precedente legislatura - rientra nel campo della legislazione concorrente fra Stato e Regioni, ha stabilito che il condono varato con legge statale è legittimo, ma occorre che siano le singole Regioni a fissare i limiti entro i quali vi si potrà ricorrere (legiferando sui limiti volumetrici o sulle condizioni e le modalità per l'ammissibilità a sanatoria delle varie tipologie di abuso edilizio). Il legislatore - ha aggiunto la Corte - dovrà provvedere a ridefinire i termini previsti per gli interessati, ma facendo salve le domande già presentate.

In esecuzione delle sentenze della Consulta, è stato emanato il citato decreto-legge 12.7.'04, n. 168, con il quale il Governo ha fra l'altro differito taluni termini previsti dal provvedimento istitutivo del condono, in particolare prevedendo che la presentazione della domanda e il versamento della prima rata dell'oblazione e dell'anticipazione degli oneri concessori debbano essere effettuati tra l'11.11.'04 e il 10.12.'04 (gli altri termini, come prorogati dal decreto in questione, sono riportati infra), nonchè disponendo che le domande presentate fino al 7.7.'04 (data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della sentenza della Corte Costituzionale n. 196/'04) restano salve a tutti gli effetti, salva diversa statuizione delle leggi regionali (e salvi, comunque, gli effetti penali).

Di seguito si illustrano le disposizioni "di base" contenute nella normativa nazionale sopra citata, avvertendo però che è necessario coordinare tali disposizioni con la normativa regionale vigente e da venire.

Fattispecie condonabili, oblazioni, anticipazione oneri concessori

Sono suscettibili di sanatoria le opere esistenti non conformi alla disciplina vigente. In particolare, il condono è previsto per le opere abusive che risultino ultimate entro il 31.3.’03 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30% della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

La sanatoria si applica inoltre alle opere abusive, realizzate entro il 31.3.’03, relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi.

Le tipologie di opere edilizie sanabili sono suddivise in sei categorie, come di seguito definite; fra parentesi è riportata la misura dell’oblazione fissata dalla legge.

· Tipologia 1: opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (immobili non residenziali = 150 euro al metro quadro; immobili abitativi = 100 euro al metro quadro)

· Tipologia 2: opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del decreto-legge, vale a dire al 2.10.’03 (immobili non residenziali = 100 euro al metro quadro; immobili abitativi = 80 euro al metro quadro)

· Tipologia 3: opere di ristrutturazione edilizia realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio (immobili non residenziali = 80 euro al metro quadro; immobili abitativi = 60 euro al metro quadro)

· Tipologia 4: opere di restauro e risanamento conservativo realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, nei centri storici (misura forfettaria di 3.500 euro)

· Tipologia 5: opere di restauro e risanamento conservativo realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio (misura forfettaria di 1.700 euro)

· Tipologia 6: opere di manutenzione straordinaria realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume (misura forfettaria di 516 euro)

Le tipologie 1, 2 e 3 sono sanabili nell’intero territorio nazionale. Le tipologie 4, 5 e 6 sono sanabili: nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo; nelle aree non soggette a vincolo, in attuazione di legge regionale con la quale vengono determinati la possibilità, le condizioni e le modalità per l’ammissibilità a sanatoria di tali tipologie di abuso edilizio.

L’anticipazione degli oneri di concessione è dovuta nelle seguenti misure:

Numero abitanti	Nuove costruzioni e ampliamenti (euro/mq)	Ristrutturazioni e modifiche della destinazione d’uso (euro/mq)
Fino a 10.000	38,00	18,00
Da 10.001 a 100.000	55,00	27,00
Da 100.001 a 300.000	71,00	36,00
Oltre 300.001	89,00	45,00

Ipotesi escluse

Le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria qualora:

- siano state eseguite dal proprietario o avente causa condannato con sentenza definitiva, per i delitti di associazione mafiosa, riciclaggio e impiego di denaro di provenienza illecita o da terzi per suo conto (artt. 416-bis, 648-bis e 648-ter, c.p.);

- non sia possibile effettuare interventi per l’adeguamento antisismico;

- non sia data la disponibilità di concessione onerosa dell’area di proprietà dello Stato o degli enti pubblici territoriali;

- siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima dell'esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;

- siano state realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimenti aventi forza di legge o dichiarati di interesse particolarmente rilevante;

- indipendentemente dall’approvazione del piano regionale, il comune subordini il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria alla verifica che le opere non insistano su aree boscate o su pascolo, i cui soprassuoli siano stati percorsi dal fuoco;

- siano state realizzate nei porti e nelle aree, appartenenti al demanio marittimo, di preminente interesse nazionale in relazione agli interessi della sicurezza dello Stato e alle esigenze della navigazione marittima.

La procedura

La domanda di definizione degli illeciti edilizi – compilata utilizzando il modello allegato al decreto – deve essere presentata al Comune tra l' 11.11.'04 e il 10.12.’04.

Alla domanda deve essere allegato quanto segue:

· attestazione del versamento dell’oblazione, nelle seguenti misure:

- pari al 30% dell’oblazione, con un minimo di 1.700 euro, se l’importo è superiore a tale cifra

- pari all’intero importo, in caso di importi stabiliti in misura forfettaria (nonché – sembrerebbe, ma la norma non è chiara – in caso di importi inferiori a tali misure forfettarie) e di importi inferiori a 1.700 euro

· attestazione del versamento dell’anticipazione degli oneri concessori, nelle seguenti misure:

- pari al 30% di tale anticipazione, con un minimo di 500 euro, se l’importo è superiore a tale cifra

- pari all’intero importo, se questo è inferiore a 500 euro

I restanti importi dell’oblazione e dell’anticipazione degli oneri di concessione devono essere versati in due rate di pari importo entro il 20.12.’04 ed entro il 30.12.’04. L’importo definitivo degli oneri concessori deve invece essere versato entro il 31.12.’06.

La domanda deve inoltre essere corredata dalla seguente documentazione:

- dichiarazione del richiedente (nella forma della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà), con allegata documentazione fotografica, dalla quale risulti la descrizione delle opere per le quali si chiede il titolo abilitativo edilizio in sanatoria e lo stato dei lavori relativo

- in caso di opera abusiva che superi i 450 metri cubi, perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere nonché certificazione redatta da un tecnico abilitato all’esercizio della professione, attestante l’idoneità statica delle opere eseguite (la certificazione non è necessaria se l’opera sia stata in precedenza collaudata)

- ulteriore documentazione eventualmente prescritta con norma regionale

Entro il 30.6.'05, la domanda deve essere integrata con i seguenti documenti:

- denuncia in catasto dell’immobile oggetto di illecito edilizio e documentazione relativa all’attribuzione della rendita catastale e al frazionamento

- denuncia Ici

- denunce Tarsu e Tosap

Silenzio-assenso

Sulla domanda di sanatoria è prevista la maturazione del silenzio-assenso. Infatti, se la domanda è completa e se il Comune non adotta un provvedimento negativo entro il 30.9.’06, tali circostanze equivalgono a titolo abilitativo edilizio in sanatoria.

Estinzione delle sanzioni

La presentazione nei termini della domanda di definizione dell’illecito edilizio, l’intera corresponsione dell’oblazione nonché il decorso di 36 mesi dalla data da cui risulta il pagamento, producono l'estinzione delle sanzioni sugli abusi edilizi.

Sospensione dei procedimenti di sanatoria per imputati

Il procedimento di sanatoria degli abusi edilizi posti in essere dalla persona imputata di uno fra i delitti di associazione mafiosa, riciclaggio e impiego di denaro di provenienza illecita o da terzi per suo conto, è sospeso fino alla sentenza definitiva di non luogo a procedere o di proscioglimento o di assoluzione.

Diritti dei terzi

Il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria non comporta limitazione ai diritti dei terzi.

Opere costruite su aree sottoposte a vincolo

Il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso. Qualora tale parere non venga formulato entro 180 giorni dalla data di ricevimento della richiesta, il richiedente può impugnare il silenzio-rifiuto. Il rilascio del titolo abilitativo edilizio estingue anche il reato per la violazione del vincolo.

Il parere non è richiesto quando si tratti di violazioni riguardanti l'altezza, i distacchi, la cubatura o la superficie coperta che non eccedano il 2% delle misure prescritte.

Condono edilizio e Ici

Per i fabbricati oggetto del nuovo condono edilizio, l’Ici è dovuta con decorrenza dal 1° gennaio 2003 sulla base della rendita catastale attribuita a seguito della procedura di regolarizzazione (sempre che la data di ultimazione dei lavori o quella in cui il fabbricato è comunque utilizzato sia antecedente), ma va pagata nel 2004 (in deroga alla regola generale che prevede che il pagamento sia effettuato per l’anno in corso). Il versamento dell'imposta relativo a tali annualità deve essere effettuato a titolo di acconto - salvo successivo conguaglio - in due rate di uguale importo, entro i termini ordinari di pagamento dell'imposta per l'anno 2004 (30 giugno e 20 dicembre) e in misura pari a 2 euro per ogni metro quadrato di opera edilizia regolarizzata per ogni anno di imposta.

Domande tra l'11 novembre e il 10 dicembre.

Un decreto (14.1.'04) e una Circolare (16.1.'04, n. 1/DPF) del Ministero dell'economia e delle finanze nonché una Risoluzione dell'Agenzia delle entrate (22.1.'04, n. 4/E) forniscono chiarimenti per l'applicazione delle disposizioni sul nuovo condono edilizio, con particolare riferimento alla procedura per la sanatoria e alle modalità di versamento dell'oblazione e degli oneri concessori.

La legge (comma 32 dell'art. 32 del "decretone") dispone che la domanda sia presentata al Comune competente, a pena di decadenza, tra l'11.11.'04 e il 10.12.'04, utilizzando il modello allegato al decreto stesso e presentando una distinta domanda di definizione per ciascun illecito oggetto di sanatoria. A tale riguardo, la Circolare precisa che la domanda può essere redatta sulla fotocopia dello stesso modello o su copia dello stesso reperibile sui siti Internet del Dipartimento per le politiche fiscali (www.finanze.gov.it), dell'Agenzia delle entrate (www.agenziaentrate.gov.it) e del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti (www.infrastrutturetrasporti.it). In tale caso - prosegue il Ministero - è necessario che il soggetto richiedente provveda a "numerare" (segnare con numeri progressivi) le domande di sanatoria presentate allo stesso Comune; se viene presentata una sola istanza, questa dovrà, comunque, essere segnata con il numero "1". Lo stesso numero dovrà essere riportato sui modelli utilizzati per il versamento delle somme dovute, allo scopo di consentire comunque l'abbinamento tra domande e versamenti.

Lo stesso comma 32 prevede che la domanda relativa alla definizione dell'illecito edilizio sia corredata, tra l'altro, dall'attestazione del pagamento dell'oblazione e dall'attestazione del pagamento dell'anticipazione degli oneri concessori, nei termini indicati nel citato articolo di Confedilizia notizie. Le modalità di versamento di tali somme sono le seguenti.

Le somme dovute a titolo di oblazione vanno versate mediante il bollettino di conto corrente postale a tre sezioni (mod. CH 8 - ter), indicando:

- il numero di c/c postale 255000 intestato a Poste italiane S.p.a.;

- l'importo;

- gli estremi identificativi e l'indirizzo del richiedente;

nonché, nello spazio riservato alla causale:

- il Comune dove è ubicato l'immobile;

- il numero progressivo indicato nella domanda relativa al versamento;

- il codice fiscale del richiedente.

Per l'effettuazione del versamento delle somme dovute a titolo di oblazione, oltre al suddetto bollettino di conto corrente, può essere impiegato - come ha stabilito il citato decreto 14.1.'04 - anche il Modello F24, col quale è possibile pagare presso le banche, gli uffici postali e i concessionari del servizio riscossione. A tal fine, deve essere utilizzato - come previsto dalla citata Risoluzione n. 4/E - il codice tributo 3910 denominato "Oblazione per la definizione degli illeciti edilizi - Art. 32, comma 32, d.l. 30/9/2003, n. 269".

Il pagamento dell'anticipazione degli oneri concessori è eseguito, invece, con versamento diretto alla Tesoreria del Comune competente, secondo le modalità dallo stesso stabilite.

Così riassunte le istruzioni operative fornite dall'Amministrazione finanziaria statale, si raccomanda di coordinare le stesse, unitamente alle disposizioni sostanziali, con la normativa regionale vigente e da venire.

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