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L'imposta comunale sugli immobili, istituita
con il D.Lgs. n. 504 del 30 dicembre 1992, colpisce i
seguenti immobili:
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i fabbricati;
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i terreni agricoli;
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le aree fabbricabili;
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le aree fabbricabili di fatto.
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Chi sono i soggetti passivi?
I soggetti passivi non sono soltanto i proprietari degli immobili,
ma anche i titolari di altri diritti reali quali l'usufrutto,
l'enfiteusi, l'uso, l'abitazione, la superficie, anche se non
residenti nel territorio dello Stato o se non vi hanno la sede
legale o amministrativa o non vi esercitano l'attività.
Inoltre, sono soggetti passivi anche i concessionari di
immobili su aree demaniali e, per i contratti di leasing
finanziario, i locatari.
Nei casi di immobili in multiproprietà e di immobili
facenti parte di condomini (come, ad esempio, la portineria
di un edificio) spetta all'amministratore adempiere al pagamento del
tributo.
Per gli immobili compresi in procedure di fallimento o di liquidazione
coatta amministrativa è compito del curatore fallimentare o del
commissario liquidatore adempiere al pagamento dell'ICI.
Mentre per gli immobili ricevuti in eredità il versamento
del tributo grava sugli eredi o su coloro che godono del diritto di
abitazione dal momento del decesso del titolare del titolare
dell'immobile.
In sintesi, quindi, i soggetti passivi d'imposta sono:
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proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni
agricoli siti nel territorio dello stato;
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usufruttuario;
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titolare di diritto di uso;
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titolare di diritto di abitazione;
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enfiteuta;
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titolare di diritto di superficie;
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concessionario delle aree demaniali;
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locatario.
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Diversamente, il titolare della nuda proprietà non deve
assolvere nessun adempimento ai fini del pagamento del tributo ICI.
Come si calcola l'imposta?
Per calcolare l'ICI da versare bisogna prima determinare la base
imponibile. Per il calcolo della base imponibile si utilizzano
valori e coefficienti che variano per ciascuna tipologia di
immobile:
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Calcolo della base
imponibile
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Unità
immobiliari appartenenti ai gruppi catastali A (abitazioni),
B (collegi e convitti, ecc) C (fabbricati ad uso
commerciali) con esclusione delle categorie A/10 e C/1 e D
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Base
imponibile = rendita catastale x 1,05 x 100
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Unità immobiliari appartenenti
alla categoria catastale A/10 (uffici e studi privati) e D
(Immobili a destinazione speciale)
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Base imponibile = Rendita
catastale x 1,05 x 50
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Unità
immobiliari appartenenti alla categoria catastale C/1
(negozi e botteghe)
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Base
imponibile = Rendita catastale x 1,05 x 34
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Base imponibile = Valore
dell'area in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di
imposizione
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Base
imponibile = Reddito dominicale come risulta in catasto
relativo all'anno di imposizione rivalutato del 25% a
partire dal 1 gennaio 1997 e moltiplicato per 75
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Una volta determinata, alla base imponibile viene applicata l'aliquota
disposta dal comune ove si trova sito l'immobile, aliquota che varia
da immobile a immobile.
I Comuni, infatti, ogni anno stabiliscono le aliquote ICI da
applicare: è comunque previsto dal decreto legislativo n. 504/1992,
all'art. 6, comma 2, che queste debbano essere fissate "in
misura non inferiore al quattro per mille né superiore al sette
per mille".
Tuttavia, in alcuni particolari casi i Comuni possono applicare aliquote
inferiori al quattro per mille e superiori al sette per mille.
Successivamente all'imposta calcolata si detraggono eventuali detrazioni
spettanti. L'importo dell'imposta ottenuto deve essere rapportato al
periodo di possesso dell'immobile.
Nel caso in cui il possesso dell'immobile si sia verificato solo per
una parte di mese, l'importo totale di quel mese sarà attribuito al
soggetto che ha posseduto l'immobile per più di 15 giorni.
Esempio:
Il sig. Rossi ha acquistato un fabbricato il 9 novembre 2005. Il
sig. Rossi dovrà pagare l'ICI calcolando come periodo di possesso
per il 2005 tutto il mese di dicembre e tutto il mese di novembre
In quali casi spettano detrazioni dall'imposta?
L'art. 8 del D.Lgs. n. 504/1992 stabilisce che "l'imposta è
ridotta del 50 per cento per i fabbricati dichiarati inagibili o
inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo
dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni (…)"
[comma 1].
Inoltre, il comma 2 dello stesso art. 8 stabilisc che se il
fabbricato è adibito ad abitazione principale il contribuente gode
di una detrazione pari a euro 103,29. Per abitazione
principale si intende quella nella quale il contribuente, che la
possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, e
i suoi familiari dimorano abitualmente".
La detrazione di 103,29 euro per abitazione principale deve
essere:
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1.
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ragguagliata ai mesi di
possesso;
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2.
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ripartita tra gli aventi diritto
in parti uguali e non in base alle quote di proprietà
dell'immobile.
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I Comuni, comunque, possono elevare, con proprio regolamento, la
detrazione per la prima casa fino ad un importo massimo di euro
258,23.
Esempio
I coniugi Rossi sono comproprietari di un appartamento che
utilizzano come abitazione principale.
Questo appartamento ha una rendita catastale di € 500,00.
L'aliquota comunale è pari a 5 per mille.
Ai coniugi spetta una detrazione di 103,29 €.
Rendita rivalutata = 500 X 1,05 = 525
Base imponibile = 540 X 100 = 54.400
Imposta annua dovuta: 54.400 X 5/1.000 = 270
Sui due coniugi grava un imposta di € 135 (270/2) ciascuno.
A entrambi i coniugi spetta però una detrazione pari a 51,64 €
(103,29/2).
L'acconto che entrambi i coniugi dovranno versare entro il 30 giugno
sarà pari a: (135 – 51,64)/2 = 41,68.
Quali sono le modalità e i termini di versamento?
L'ICI è dovuta per ogni anno solare ed è previsto che tale
adempimento tributario venga assolto in due momenti:
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dal 1° al 30 giugno si versa la prima rata,
di importo pari al 50% dell'intera imposta dovuta, la
quale viene calcolata in base alle aliquote e alle detrazioni
dell'anno precedente;
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dal 1° al 20 dicembre va, invece, versato il saldo
dell'ICI per l'intero anno solare, facendo riferimento alle
aliquote e alle detrazioni deliberate per l'anno in corso,
quindi comprensivo di eventuale conguaglio sulla prima rata.
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Il contribuente ha comunque la facoltà di versare l'imposta
complessivamente dovuta in una unica soluzione, entro il termine
stabilito della prima rata (30 giugno). In tal caso,
naturalmente, il calcolo dell'imposta dovrà essere effettuato
applicando l'aliquota e le detrazioni in vigore nel Comune nell'anno
in corso e non quelle deliberate l'anno precedente.
I versamenti devono essere effettuati a favore del concessionario
della riscossione del Comune in cui è situato l'immobile, direttamente
o tramite conto corrente postale, oppure rivolgendosi alle agenzie
degli istituti bancari convenzionati.
Il saldo dell'ICI può essere versato secondo tre diverse
modalità:
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1.
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bollettino di conto corrente postale;
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2.
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utilizzando il modello F24-ICI
(solo se l'ente impositore ha stipulato l'apposita convenzione
con l'Agenzia delle Entrate);
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3.
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attraverso il servizio telematico
(tale servizio è gestito da Poste Italiane S.p.a., e anche in
questo caso è accessibile per il contribuente se il Comune di
riferimento ha sottoscritto la convenzione con Poste Italiane;
inoltre, per accedere al servizio, il contribuente deve essere
in possesso di un conto corrente postale).
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Si ricorda che qualora il contribuente abbia immobili in
Comuni diversi deve effettuare distinti versamenti per
ciascun comune; nel caso in cui il contribuente possieda,
invece, più immobili ubicati nello stesso comune,
deve effettuare un unico versamento.
Cosa succede se non si versa l'acconto entro il 30 giugno?
Nel caso in cui il contribuente si dimentichi di versare l'acconto
per l'anno 2006 entro il 30 giugno, è possibile rimediare facendo
ricorso all'istituto del ravvedimento operoso di cui all'art.
13 della legge n. 472/1997.
Per poter usufruire di tale istituto è necessario che:
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la violazione non sia stata già contestata;
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non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche;
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non vi siano già state altre attività amministrative di
accertamento, quali, ad esempio, richieste di informazione
attraverso la trasmissione di questionari o l'invito ai
contribuenti di esibire atti o documenti;
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il pagamento della sanzione ridotta venga eseguito
contestualmente, entro il medesimo termine previsto per la
regolarizzazione, al versamento del tributo o della
differenza, quando dovuti, nonché al pagamento degli
interessi moratori calcolati al tasso legale previsto
dall'articolo 1284 (2,5% dal 1° gennaio 2004 ) commisurati
dal giorno successivo alla scadenza fino al giorno di
regolarizzazione compreso.
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Se si sono verificate tali condizioni il contribuente è tenuto a
versare:
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il tributo, omesso in tutto o in parte;
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gli interessi, calcolati al tasso legale (2,5% dal 1°
gennaio 2004) a partire dal giorno successivo a quello di
scadenza fino al giorno in cui si provvede a pagare;
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la sanzione nella misura del 30% del tributo
omesso in tutto o in parte.
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La sanzione è ridotta:
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ad 1/8 se il pagamento avviene nei 30 giorni
successivi a quello dell'ordinaria scadenza;
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ad 1/5 se il pagamento avviene entro il termine di
presentazione della dichiarazione relativa all'anno nel quale
è stata commessa la violazione.
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Quali categorie di immobili sono esenti ICI?
Sono esenti dall'imposta comunale sugli immobili:
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gli immobili posseduti dallo Stato, dalle regioni,
dalle province, nonché dai comuni, se diversi
da quelli situati nel proprio territorio, dalle comunità
montane, dai consorzi fra detti enti, dalle unità
sanitarie locali e dalle istituzioni sanitarie
pubbliche autonome di cui all'art. 41 della legge 23 dicembre
1978, n. 833 (divenute poi in seguito Azienda Sanitarie
Locali), dalle camere di commercio, industria,
artigianato ed agricoltura, destinati esclusivamente ai
compiti istituzionali.
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Il comune, con un proprio regolamento, può estendere l'esenzione
agli immobili di proprietà degli enti sopra indicati, ancorché non
siano destinati a compiti istituzionali;
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i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie
catastali da E/1 a E/9;
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i fabbricati totalmente adibiti a sedi aperte al
pubblico, di musei, biblioteche, archivi, cineteche,
emeroteche statali, di privati, di enti pubblici, di
istituzioni e fondazioni, quando al possessore non derivi
alcun reddito dalla utilizzazione dell'immobile;
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i fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio
del culto, purché compatibili con le disposizioni degli
articoli 8 e 19 della costituzione e le loro pertinenze;
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i fabbricati di proprietà della Santa Sede
indicati negli articoli 13, 14, 15, e 16 del Trattato
lateranense;
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i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni
internazionali per i quali è prevista l'esenzione
dall'imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad
accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
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fabbricati che, dichiarati inagibili o inabitabili, sono
stati recuperati al fine di essere destinati alle attività
per l'assistenza, l'integrazione sociale e i diritti delle
persone handicappate, limitatamente al periodo in cui sono
adibiti direttamente allo svolgimento delle attività
predette;
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terreni agricoli ricadenti in aree montane o di
collina delimitate ai sensi dell'art. 15 della legge 27
dicembre 1977, n.984;
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gli immobili utilizzati dagli enti pubblici e privati
diversi dalle società, residenti nel territorio dello Stato,
che non hanno per oggetto esclusivo o principale l'esercizio
di attività commerciali, destinati esclusivamente allo
svolgimento di attività assistenziali, previdenziali,
sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e
sportive, nonché delle attività dirette all'esercizio del
culto e alla cura delle anime, alla formazione del clero e dei
religiosi, a scopi missionari, alla catechesi, all'educazione
cristiana.
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Il comune, con regolamento, può limitare l'esenzione, per gli
immobili utilizzati da enti non commerciali, ai soli fabbricati, e
può stabilire la condizione che gli stessi, oltre che utilizzati,
siano anche posseduti dall'ente non commerciali che li utilizza.
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