TREND DI MERCATO

Il mercato dell'edilizia nel 2004

Su base annua l’aumento più considerevole è sempre quello della capitale con il 16,6 per cento, ma sono molte le città che stanno sopra il 10 per cento (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova). Nelle posizioni di fondo, cioè tra quei capoluoghi nei quali le case costano mediamente meno di 800 euro al metro quadro, troviamo Vibo Valentia, Nuoro, Ragusa, Reggio Calabria, e Brindisi. Ma la variazione negativa più marcata rispetto all’anno scorso é segnalata da Sondrio: nel 2003 i prezzi del mattone sono diminuiti in media del 22,8%. Poi ci sono Novara con un -15,5%, Lecco e Biella.

Fra gli indicatori della crescita in atto, spicca il dato relativo ai mutui in essere che, nella prima metà dell’anno, hanno fatto segnare, sullo stesso periodo dell’anno precedente, un aumento del +22,7%.

Sul fronte del finanziamento degli investimenti immobiliari, occorre, tuttavia, segnalare il lieve raffreddamento nella richiesta di mutui, come testimonia la riduzione del tasso di crescita delle erogazioni, sceso dal 24,2% del primo semestre del 2002, all’8,3% dello stesso periodo di quest’anno. Tornando ai valori, si tratta, ormai, del sesto anno di variazioni dei prezzi di gran lunga superiori al tasso di inflazione per abitazioni e negozi, e del quinto per uffici e capannoni industriali.

Fra la fine del 1998 e la fine del 2003, sono le abitazioni ad aver fatto registrare la crescita dei prezzi più accentuata, con un +50,8% (+34,1% a moneta costante), seguite a breve distanza da uffici +47,2% (+31,0%), negozi +45,2% (29,1%) e capannoni industriali +37,4% (+22,2%).

Un fenomeno nuovo pare essere costituito dalla crescita più accentuata dei prezzi nelle localizzazioni centrali rispetto a quelle periferiche, a differenza di quanto accaduto per buona parte degli anni ‘90 quando furono le periferie a far registrare una migliore tenuta delle quotazioni degli immobili. Questi incrementi di valore pongono l’investimento immobiliare in Italia nettamente in testa nella competizione con gli impieghi alternativi, come risulta evidente dal confronto con l’investimento azionario che, in rapporto a cinque anni fa, esprime ancora, nonostante il buon risultato dell’ultimo anno, quotazioni medie inferiori di circa il 4% rispetto a quelle iniziali. La redditività del mattone

Il rendimento totale degli immobili, sempre secondo Nomisma, ottenuto considerando non solo il guadagno in conto capitale ma anche il reddito derivante dalla locazione, è risultato pari, nella media dal 1992 (un periodo contrassegnato non solo dall’incremento dei prezzi ma anche da una fase di stabilità e flessione), al 9,1% per le abitazioni, all’8,8% per gli uffici, al 9,7% per i negozi ed al 12,2% per i capannoni industriali (quest’ultimo segmento dal 1995). Anche limitando il confronto alle dinamiche intervenute nel corso del solo 2003, l’investimento immobiliare dimostra ancora una volta la sua attrattività. L’ipotesi, da alcuni avanzata, che la possibile ripresa economica possa spiazzare il mercato immobiliare, deviando i flussi finanziari che oggi lo interessano verso la Borsa, non sembra trovare riscontro, almeno negli andamenti più recenti. Nell’ultimo anno, ad esempio, la Borsa ha addirittura battuto l’immobiliare, ma ciò non ha impedito al settore di proseguire il trend di crescita che lo sta caratterizzando da alcuni anni. Tali considerazioni risultano ben più evidenti osservando i dati relativi ai due anni che vanno dalla seconda metà del 1999 alla seconda metà del 2001, quando prima si gonfiò e poi si sgonfiò la “bolla” della new economy. In tale arco temporale non si notano, infatti, particolari correlazioni con il contemporaneo sviluppo del mercato immobiliare caratterizzato da una progressiva ripresa delle quotazioni, per nulla influenzata dagli accadimenti borsistici. L’indice NUMTEL raggiunse il suo massimo nel marzo del 2000 con un incremento, in più di 5 mesi del 1.304,2% per poi rientrare prontamente ai valori dai quali era partito. La crescita del settore immobiliare può quindi convivere con quella della Borsa.

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