Il prezzo da denunciare al rogito notarile

Ricorrere al valore catastale resta un rischio, soprattutto in situazioni particolari

Com'è noto, non sono possibili rettifiche fiscali al prezzo denunciato nel rogito, se esso è pari al valore catastale (detto anche valore fiscale). Esso è pari, per le abitazioni, alla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per 100. Il valore fiscale è in genere di gran lunga inferiore a quello di mercato ed è così garantito un succoso e automatico sconto sulle imposte da pagare. Se infatti l'aliquota del 3% (Imposta di registro) o del 4% (Iva) si applicasse sul prezzo reale, probabilmente si verserebbero da due a cinque volte tributi in più.
Questa norma, contenuta nell'articolo 52 del Testo unico dell'imposta di registro, fa si che quasi sempre nell'incarico all'agente immobiliare, nell'eventuale proposta di acquisto e nel preliminare (compromesso) il prezzo denunciato sia quello reale, mentre al rogito si ricorra al valore catastale.
Ciò ha indotto molti nella falsa convinzione che il valore catastale fosse, automaticamente, quello da denunciare al rogito. Non è così: anzi un altro articolo del Testo unico (il 51) prevede che sia denunciato nell'atto il "valore venale in comune commercio", cioè il valore di compravendita e, se esso è inaccertabile, il valore di mercato.
Si tratta di un evidente (e voluta) contraddizione nel testo di legge, che lascia sul capo del contribuente una spada di Damocle. In sostanza, gli si dice: "Sappi che devi denunciare il valore reale. Se però denunci quello catastale non avrai accertamenti. Ma se però dovessero esserci contestazioni, dovrai pagare le imposte per intero, più il 30% di sovrattassa, più gli interessi".
Ma quando può capitare che il prezzo, o il valore di mercato reale, salti fuori? Semplice, quando vi sono contestazioni e liti. Ecco qualche esempio.
L'immobile che è stato venduto era stato ricevuto in donazione dai genitori (o essi avevano donato i soldi per acquistarlo). Alla morte dei genitori altri eredi legittimi (per esempio i fratelli del proprietario) chiedono la "riduzione" della donazione, perché essa intacca la quota di eredità a cui hanno diritto. Ovviamente avranno tutto l'interesse a dimostrare che l'immobile donato valeva tanto, molto di più di quel che è stato denunciato al rogito e cercheranno delle prove di questo fatto (stime, rendiconti bancari che dimostrano la donazione, eccetera). In tal casi, il Fisco finisce per guadagnarci.
Altri casi di liti possibili riguardano separazioni o divorzi tra coniugi, che avevano acquistato l'immobile in comunione, oppure il mancato rispetto del diritto di prelazione tra eredi (se un immobile viene ereditato in comunione e uno degli eredi vende la sua quota, deve dare il diritto di prelazione agli altri).
Morale: è bene che l'agente immobiliare, se vuole consigliare bene il suo cliente-acquirente, chieda, o faccia chiedere, al venditore in seguito a quali fatti è divenuto proprietario dell'immobile. Benché non gli si possa imputare responsabilità per dichiarazioni di valore sottovalutate rese dall'acquirente, e benché possa temere di perdere un affare, ne soffrirebbe la sua credibilità, con gravi conseguenze, soprattutto se lavora in un ambito ristretto (paese o quartiere).