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Agevolazioni
fiscali per la prima casa: i dubbi risolti e quelli irrisolti
Guida
alle sentenze della Cassazione e alle circolari del Fisco sulle
principali contestazioni
La possibilità o
meno di acquistare un immobile pagando le imposte agevolate sulla
prima casa e i limiti che sono posti per cinque anni alla sua
rivendita sono tutte informazioni preziose per chi si trova nella
necessità di comprare l'immobile in cui intende vivere, al fine di
risparmiare su quanto sborsato sull'acquisto (e i tributi ne fanno
parte). Un agente immobiliare professionista è in genere in grado
di fornire al proprio cliente le informazioni-base ma non è sempre
aggiornato sugli ultimi sviluppi della giurisprudenza e della prassi
ministeriale (circolari e risoluzioni dell'Agenzia delle Entrate)
che trattano i casi più ambigui, ma non per questo poco comuni, in
cui sorgono dubbi sulla possibilità di poter godere o meno
dell'agevolazione. Vediamo di esaminarli uno per uno.
Registro, Iva e Ipotecarie catastali;
Il tipo di casa;
Chi può godere delle agevolazioni;
Il requisito della residenza;
Il requisito di non possesso;
Il requisito del primo godimento;
La rivendita entro un quinquennio;
Il riacquisto entro un anno;
Gli ampliamenti;
Case nuove.
Registro, Iva e Ipotecarie catastali
I requisiti per le agevolazioni prima casa sono contenuti nella
tariffa allegata al Testo Unico dell'imposta di registro. Le norme
sulle imposte ipotecarie e catastali e sul l'Iva (prevista in genere
per l'acquisto di una nuova costruzione) si richiamano, per quel che
riguarda i requisiti, a tale tariffa, senza dettare altre regole.
Il
tipo di casa
L'abitazione non deve essere "di lusso", ai sensi del
decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969. Capita
raramente, perché di lusso sono giudicate abitazioni davvero di
altissimo livello. I criteri del Dm sono comunque complessi, ed è
quindi necessario consultarlo attentamente, se l'immobile è di
prestigio.
Chi
può godere delle agevolazioni
Non solo chi acquista in proprietà una prima casa, ma anche chi
l'acquista in comproprietà, in comunione, in nuda proprietà, in
usufrutto e in uso. Ciò significa, per esempio, che è possibile
che i genitori e i figli acquistino lo stesso immobile, i primi in
usufrutto e i secondi in nuda proprietà. Ciò garantiva, fino a
qualche anno fa, "sconti" sulle future imposte di
successione o donazione, che oggi però sono state cancellate tra
parenti diretti. Lo stratagemma, del tutto legale, può continuare
ad avere senso se l'acquisto coinvolge due persone senza rapporti di
parentela ma legate da forti vincoli di affetto (coppie conviventi,
persona sola che vuole beneficiare qualcuno che considera come un
figlio) che così evitano di pagare imposte di registro alla
successione, se il patrimonio è consistente. In tali casi, conviene
farsi consigliare da un notaio.
Se due persone acquistano un immobile in comproprietà e una sola
non ha i requisiti prima casa, la seconda potrà godere comunque
delle agevolazioni, per la sua quota di comproprietà. Lo stesso non
accade per i coniugi in comunione. Infatti il Testo Unico ritiene
impedimento a godere dell'agevolazione il precedente acquisto
agevolato effettuato da uno solo dei coniugi in regime di comunione
legale (circolare Entrate n. 19/2001). Se questa discriminazione
abbia senso, è tutto un altro paio di maniche.
L'acquisto della prima casa in nuda proprietà, a scopo di
investimento, è invece una scelta da effettuare con cautela, perché
si perde la possibilità di godere dei requisiti prima casa per un
immobile in cui si vuole andare ad abitare da subito.
L'acquisto è possibile anche in favore del figlio minorenne, benché
i genitori possiedano già un immobile (Cassazione, n. 10196/1999).
E' sufficiente che il solo minore non abbia altre abitazioni nel
territorio del Comune dov'é situato l'immobile oggetto della
compravendita.
Il
requisito della residenza
Il testo Unico afferma la necessità che: "l'immobile sia
ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o
stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o,
se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività
ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in
cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende
ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato
all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul
territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la
residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve
essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di
acquisto".
La norma ha un'eccezione, di cui ci si dimentica spesso, anche perché
non è citata nel Testo Unico, ma nell'articolo 66 della legge
342/2000: non è richiesta la condizione della residenza "al
personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e
alle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché da quello
dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile".
Quindi militari, polizia e carabinieri, compreso il loro personale
amministrativo, sono esentati.
I problemi di interpretazione di queste affermazioni sono due, il
primo ancora irrisolto e il secondo, invece, chiarito.
Quello irrisolto riguarda il fatto che la legge parla di
trasferimento di residenza nel comune dov'è situato l'immobile e
non nell'immobile. In teoria, quindi, si potrebbe risiedere nel
comune, ma in affitto o presso parenti, e acquistare una prima casa
in cui non si va ad abitare. Infatti di "prima casa" si
parla, e non di abitazione principale (basta non possederne
un'altra). Questa interpretazione letterale della legge,
assolutamente corretta, è talora, ma non sempre, messa in dubbio
dalle Finanze. Si sottolinea, non a torto, che interpretare la norma
così significa snaturarne il significato profondo, che è quello di
facilitare chi ha davvero bisogno di un'abitazione. Inoltre, se così
fosse, non si capirebbe perché mai è richiesto il requisito della
residenza nel comune dove è situato l'immobile acquistato. Insomma,
il contribuente che volesse rischiare, si accomodi: sappia che gli
può capitare di andare in causa con il Fisco.
Il secondo dubbio viene dal fatto che il contribuente potrebbe
dichiarare, in perfetta buona fede, nel rogito "di voler
stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile"
entro 18 mesi, ma poi di non riuscirci. Per esempio, possono
intervenire cause di forza maggiore che lo costringono a restare
altrove, Oppure, cosa più comune, può aver acquistato un
appartamento occupato da inquilino, che non riesce a liberare in
tempo utile. Il problema è stato dibattuto a lungo nei tribunali,
finché le Sezioni Unite della Cassazione hanno dato una risposta
molto articolata (sentenza 1196/2000): l'ufficio del registro ha tre
anni di tempo per contestare la decadenza dei benefici. Essi si
calcolano a partire dalla data in cui l'ufficio del registro ha la
possibilità di contestare al contribuente la perdita del
trattamento agevolato. Tale data dipende a sua volta dal caso
concreto. Se per esempio il contribuente si stabilisce altrove, i
tre anni scattano dal momento del suo trasferimento. Se libera la
casa da inquilini in locazione o la ristruttura, ma non ci va ad
abitare quando potrebbe, trascorrono invece da questa altra data.
Insomma, per contestare l'agevolazione, gli uffici finanziari
debbono portare delle prove circostanziate. La sentenza è stata
fatta propria dalle Finanze (circolare Entrate n. 69/2002).
Il
requisito di non possesso
Come secondo requisito il Testo Unico pone che "nell'atto di
acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in
comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e
abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in
cui è situato l'immobile da acquistare".
Qui la legge fa un probabile errore . L'acquirente non deve essere
"titolare esclusivo". Quindi, in teoria, se possiede il
99% di un'altra casa nel comune, non essendo titolare esclusivo,
potrebbe godere lo stesso dei vantaggi. L'interpretazione è del
resto avvalorata dalla Circolare delle Entrate n. 19/2002, nella
quale si afferma che: "dalla stessa disposizione si evince,
inoltre, che non é da considerarsi ostativa alla fruizione
dell'agevolazione la titolarità di quote su altra casa di
abitazione nell'ambito del richiamato territorio comunale".
La Cassazione (sentenze, n. 5433/1998, 563/1998, 2396/1997 e
7100/1993). ha chiarito che resta possibile anche acquistare due
immobili vicini e godere per entrambi degli "sconti", se
alla fine di una ristrutturazione ne risulta un'unica unità
immobiliare, purché essa non divenga "di lusso".
Parrebbe, invece, impossibile ampliare un appartamento già
acquistato, inglobandone successivamente un altro: una valutazione
illogica, perché si dice di "si" a chi compra due
immobili contemporaneamente, e di "no "a chi lo fa in
tempi diversi. Tuttavia, in questo caso, ha finito per prevalere la
mancanza di logica a favore di un'interpretazione letterale della
legge.
E' possibile anche possedere nel comune un immobile classificato
come ufficio (categoria A/10), anche se in effetti adibito ad
abitazione. Anche qui ha finito per prevalere, negli uffici
finanziari, la lettura rigida delle norme, a costo di scontrarsi con
i principi di giustizia (Circolare delle Entrate n. 19/2002).
Il
requisito del primo godimento
Terza condizione è che "nell'atto di acquisto l'acquirente
dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime
di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di
proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra
casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge
con le agevolazioni di cui al presente articolo" ovvero delle
leggi agevolative precedenti, a partire dalla cosiddetta legge
Formica, del 24 aprile 1982.
La disposizione è chiara, ma ha, come vedremo, un'importante
eccezione.
La
rivendita entro un quinquennio
Più avanti il testo unico aggiunge: "In caso di dichiarazione
mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito
degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo
prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro
acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale
nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento
delle stesse imposte".
Anche qui, nessun dubbio, salvo la successiva eccezione.
Il
riacquisto entro un anno
Il testo unico, infine aggiunge: "Le predette disposizioni non
si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno
dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al
presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire
a propria abitazione principale".
In buona sostanza, resta possibile godere dei benefici prima casa più
volte o vendere la prima casa entro 5 anni dall'acquisto, purché
entro un anno dalla vendita del precedente immobile se ne compri un
altro, da utilizzare come abitazione principale.
A parte la confusione della legge (che parla di "prima
casa" e poi di "abitazione principale", che sono due
cose diverse) non c'è dubbio sul fatto che resta in sospeso un
problema delicato. E cioè quello dell'acquirente che ha acquistato
una nuova prima casa, e non sia materialmente riuscito a vendere in
tempo quella vecchia. Così, non avendo diritto all'agevolazione,
decade dai benefici (e paga sanzioni e interessi se non ricorre a un
condono). Una norma esageratamente rigida.
Un altro problema è quello del contribuente che acquista entro un
anno un appartamento destinato ad abitazione principale, ma che non
riesce ad entrarci perché va ristrutturato integralmente o è
occupato da un inquilino. Se ne occupa una Risoluzione dell'Agenzia
delle Entrate molto recente (6 ottobre 2003, n. 192) che decide in
modo esattamente identico a quello per la mancata residenza nel
comune entro tempo utile: il tempo utile è il termine triennale di
decadenza del potere di accertamento delle Finanze.
Gli
ampliamenti
Vi è un'altra norma sconosciuta ai più. Ai lavori di ampliamento
della prima casa si applica l'aliquota Iva del 4% (anziché del 10 o
del 20%), purché restino validi i requisiti prima casa, cioè il
committente dei lavori di ampliamento non possieda un'altra
abitazione nel medesimo comune, diversa da quella che va ad ampliare
e che la nuova casa, ampliata, non sia divenuta "di
lusso". Basta quindi dichiarare tutto ciò (meglio se per
iscritto) alla ditta che esegue l'appalto. Perciò i locali di nuova
realizzazione non possono costituire una nuova entità autonoma. Si
può considerare ampliamento l'inglobamento del sottotetto,
agevolato ormai da quasi tutte le regioni.
Case
nuove
Soprattutto ai fini dell'Iva agevolata al 4% nel rogito di acquisto,
la Cassazione ha più volte affermato che non è di ostacolo che
l'immobile comprato sia ancora in via di costruzione (sentenze n.
5297/2001 e n. 9150/2000).
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