|
Art.
1
1.
L’articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art.
1117. - (Parti comuni dell’edificio). – Sono oggetto di
proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di
piano di un edificio, se non risulta il contrario dal titolo che, a
pena di nullità, deve precisarne la diversa destinazione d’uso:
1)
tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, quali il
suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i
vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili;
2)
i locali per servizi in comune, quali la portineria, incluso
l’alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale,
gli stenditoi, le centraline di controllo delle energie e delle
telecomunicazioni;
3)
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che
servono all’uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i
pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari e i sistemi di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia
elettrica, per il riscaldamento, per le telecomunicazioni e simili,
fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini.
Il
valore proporzionale delle singole unità immobiliari deve essere
precisato dal regolamento di condominio o dalle deliberazioni di cui
all’articolo 1117-quater ed essere espresso in millesimi da
apposita tabella allegata. Ai soli fini della ripartizione delle
spese, la tabella deve tener conto dell’uso anche potenziale delle
parti comuni come determinato dalla legge e dal titolo».
Art.
2
1.
Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono aggiunti i seguenti:
«Art.
1117-bis. - (Ambito di applicabilità). – Le
disposizioni del presente Capo si applicano, in quanto compatibili,
quando più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii
di unità immobiliari o di edifici abbiano parti che servono
all’uso comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di
qualunque genere.
Le
disposizioni sulle distanze di cui agli articoli 873 e seguenti e
quelle relative alla corrispondente tutela si applicano, in quanto
compatibili, tenendo conto della condizione dei luoghi, delle
destinazioni d’uso, nonché dell’amenità, della comodità e
delle altre particolari caratteristiche ambientali e reddituali.
Art.
1117-ter. - (Partecipazione ed usi omogenei). – Le
deliberazioni delle assemblee che riguardano le parti comuni sono
anullabili se non sono approvate anche dalla maggioranza dei
proprietari di unità immobiliari aventi le medesime destinazioni
d’uso.
Art.
1117-quater. - (Modificazioni e sostituzioni delle parti
comuni). – La sostituzione delle parti comuni ovvero la
modificazione della loro destinazione d’uso, salvo quanto disposto
dal secondo comma dell’articolo 1120, può essere approvata
dall’assemblea, fermo restando quanto previsto dall’articolo
1117-ter, con un numero di voti che rappresenti almeno un
terzo dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore
complessivo, nei soli casi in cui ne risulti cessata
l’utilità ovvero risulti egualmente realizzabile l’interesse
comune.
La
convocazione dell’assemblea deve essere effettuata mediante
raccomandata con avviso di ricevimento non meno di trenta giorni
liberi prima della data di convocazione, deve individuare le parti
comuni, deve indicare l’oggetto della deliberazione e deve
descrivere il contenuto specifico e le modalità delle sostituzioni
o modificazioni che si intendono apportare. La convocazione deve
essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali
di maggior uso comune o in quelli a tal fine destinati.
La
deliberazione, se approvata dall’assemblea con un numero di voti
che rappresenti almeno la metà del valore, può produrre effetto
anche con l’adesione successiva da
parte di partecipanti al condominio non presenti all’assemblea che
deve essere espressa in forma scritta all’amministratore, a pena
di decadenza, nei sessanta giorni successivi alla comunicazione,
tale da rappresentare il valore di almeno i due terzi del condominio
e di almeno un terzo dei partecipanti allo stesso. I termini di cui
all’articolo 1137 decorrono dalla data di scadenza di tale
termine.
La
deliberazione, a pena di nullità, deve:
1)
essere assunta con atto ricevuto da pubblico ufficiale o scrittura
privata autenticata;
2)
contenere la dichiarazione espressa dell’amministratore
dell’attuazione degli adempimenti di cui al secondo comma;
3)
determinare l’indennità che, ove richiesta, è attribuita ai
condomini che sopportino diminuzione del loro diritto in ragione di
qualità specifiche dei beni di proprietà esclusiva, avuto riguardo
alla condizione dei luoghi.
Art.
1117-quinquies. - (Tutela delle destinazioni d’uso).
– In caso di attività contraria alla destinazione d’uso delle
parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva,
ogni condomino può diffidare l’amministratore affinché entro
trenta giorni agisca per la tutela degli interessi comuni. In
mancanza dell’amministratore o se l’amministratore non provvede
entro trenta giorni dalla diffida, ogni condomino può chiedere che
il tribunale ne ordini la cessazione in via di urgenza, salvo in
ogni caso il risarcimento del danno. Il danno deve essere
determinato tenendo conto degli incrementi di valore, degli
investimenti compiuti e dei benefici ricavati da ciascun
interessato, nonché della gravità della colpa e dell’esigenza di
scoraggiare reiterazioni».
Art.
3
1.
L’articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art.
1118. - (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni). – Il
diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al
valore delle parti di sua proprietà esclusiva, se il titolo non
dispone altrimenti.
Il
valore proporzionale di ogni unità immobiliare non può essere
modificato che da atti o da sentenze che devono essere resi pubblici
col mezzo della trascrizione.
Il
condomino non può, rinunziando al suo diritto sulle parti comuni o
modificando la destinazione d’uso della sua proprietà esclusiva,
sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro
conservazione, né esserne liberato da alcuni degli altri condomini».
Art.
4
1.
All’articolo 1120 del codice civile, il comma 1 è sostituito dal
seguente:
«Art.
1120. - (Innovazioni). – Salvo che la legge non disponga
diversamente, i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto
comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni
dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior
rendimento delle cose comuni. Ove le opere e gli interventi siano
connessi alla sicurezza ed alla salubrità degli edifici e degli
impianti sono valide le deliberazioni approvate con la maggioranza
prevista dal comma secondo dell’articolo 1136.
Art.
5
1.
L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art.
1122. - (Opere nell’edificio). – Ciascun condomino, nel
piano o porzione di piano di sua proprietà ovvero nelle parti
comuni di cui si sia riservata la proprietà o l’uso esclusivo ai
sensi dell’articolo 1117, non può eseguire opere o modifiche o
svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso indicata
nel titolo qualora ciò rechi danno alle parti comuni o alle altrui
proprietà immobiliari, o ne diminuisca comunque il godimento o il
valore.
Se
le modifiche comportano l’esecuzione di opere, deve essere data
comunicazione delle stesse all’amministratore».
Art.
6
1.
Dopo l’articolo 1122 è inserito il seguente:
«Art.
1122-bis. - (Opere individuali di interesse collettivo).
– Nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso
esclusivo degli edifici condominiali non possono essere fatti o
mantenuti impianti od opere se non nelle condizioni di sicurezza
prescritte dalla legge. La mancanza delle condizioni di sicurezza si
considera situazione di pericolo immanente rispetto all’integrità
delle parti comuni e delle altre parti di proprietà esclusiva,
nonché rispetto all’integrità fisica delle persone che
stabilmente occupano o abitualmente accedono al condominio, anche ai
fini della tutela giurisdizionale.
Il
detentore a qualunque titolo di unità immobiliari di proprietà o
di uso esclusivo deve consentire l’accesso, previo interpello
dell’amministratore, a un tecnico qualificato nominato d’accordo
con l’amministratore stesso ovvero, in mancanza, nominato
dall’assemblea se ne fanno richiesta due condomini, al fine di
accertare che gli impianti e le opere sono stati realizzati o sono
mantenuti in condizioni di sicurezza per la sanità e l’incolumità
pubblica.
Il
condomino, dopo essere stato interpellato, può, d’accordo con il
tecnico nominato, stabilire le modalità dell’accesso. In
mancanza, non può impedirlo, ma è esonerato dalla spesa se non
risulta la situazione di pericolo di cui al primo comma e in ogni
caso gli è dovuta un’indennità se l’accesso cagiona danno.
La
documentazione amministrativa relativa all’osservanza delle
normative di sicurezza in una o più unità immobiliari di proprietà
esclusiva o comune non è di ostacolo all’ispezione ai fini dei
precedenti commi.
Se
dall’ispezione risulta la situazione di pericolo di cui al primo
comma, il condomino deve comunicare all’amministratore le modalità
e il tempo di esecuzione degli indispensabili lavori di messa in
sicurezza degli impianti e delle opere, nonché le modalità e il
tempo dell’accesso per ogni opportuna verifica. In mancanza,
l’amministratore predispone senza ritardo, con la collaborazione
del tecnico qualificato, il piano di intervento con l’indicazione
dettagliata dei lavori da eseguire e lo comunica ai condomini.
L’inerzia del condomino interessato o del detentore a qualunque
titolo importa approvazione del piano e delle modalità per la sua
esecuzione.
Se
l’amministratore manca o rimane inerte per dieci giorni dopo che
anche un solo condomino lo abbia diffidato ad agire, l’iniziativa
per l’ispezione e per le attività successive può essere assunta
anche da uno solo degli interessati di cui al primo comma.
L’inerzia
dell’amministratore è considerata grave irregolarità ai fini
della revoca dell’incarico.
Nei
confronti di coloro che non permettono l’ispezione, o che
contestano il piano di intervento, ovvero che ostacolano o
contestano l’esecuzione di esso, può essere proposta denuncia di
danno temuto ai sensi dell’articolo 1172, previa, se ritenuta
opportuna, istanza di accertamento tecnico preventivo ai sensi
dell’articolo 696 del codice di procedura civile.
La
documentazione amministrativa formata dopo l’esecuzione del piano
d’intervento deve essere integrata con una relazione in cui sono
elencati dettagliatamente i lavori eseguiti e i materiali impiegati.
Copia della documentazione è conservata negli atti del condominio.
Tutti i soggetti indicati nel primo comma hanno diritto ad avere
copia della documentazione relativa a tutte le unità immobiliari».
Art.
7
1.
All’articolo 1124 del codice civile, il primo comma è sostituito
dal seguente:
«Art.
1124. - (Manutenzione e ricostruzione delle scale). – Le
scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani
a cui servono e dei locali che costituiscono corpo di fabbrica
autonomo rispetto all’edificio principale».
Art.
8
1.
L’articolo 1129 è sostituito dal seguente:
«Art.
1129. - (Nomina e revoca dell’amministratore). – Quando i
condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina amministratore
uno di essi o un terzo. Se l’assemblea non provvede, l’autorità
giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, nomina
amministratore uno di essi o altro condomino da essi indicato; in
caso di mancata designazione o di mancata accettazione, nomina un
terzo.
Al
momento dell’accettazione della nomina e in ogni caso di rinnovo
dell’incarico, l’amministratore deve dichiarare i propri dati
anagrafici, di avere il godimento dei diritti civili, l’eventuale
appartenenza ad associazioni di categoria, gli altri condominii
amministrati il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6)
e 7) nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può
prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della
spesa, copia dell’originale dall’amministratore che ne attesta
la conformità.
Sul
luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, aperto al
pubblico, deve essere affissa l’indicazione delle generalità e
dei recapiti, anche telefonici dell’amministratore.
In
mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o
di maggior uso comune, aperto al pubblico, deve essere affissa
l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici
della persona che svolge funzioni analoghe a quelle
dell’amministratore.
Il
condominio, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto
comma, può deliberare che l’amministratore nominato, prima
dell’accettazione, presti idonea garanzia per le responsabilità e
gli obblighi derivanti dall’espletamento del suo incarico, anche
mediante prestazione di fideiussione. Sono privi di effetto, in
mancanza della relativa prestazione, la nomina o il rinnovo del suo
incarico.
L’amministratore
è obbligato a collocare le somme ricevute a qualunque titolo dai
condomini in specifico conto separato, con modalità idonee a
consentirne l’accesso a fini informativi da parte di ciascun
condomino.
Per
gli edifici di oltre nove unità immobiliari, l’assemblea che
delibera l’approvazione del bilancio preventivo, dispone altresì
le modalità e i limiti con i quali l’amministratore può
prelevare somme dal conto condominiale, eventualmente indicando
quello dei condomini cui è attribuito il potere di forma congiunta
con l’amministratore. Analogamente l’Assemblea provvede nel caso
in cui siano da essa stabilite spese straordinarie. Le somme versate
non sono soggette a revocatoria fallimentare e a revocatoria
ordinaria. I creditori del condominio sono preferiti ai creditori
particolari dell’amministratore ed ai creditori di ciascun
condomino.
Il
compenso dell’amministratore comprende le operazioni necessarie
alla successione nel suo incarico. Nell’ipotesi di revoca prima
della scadenza, è dovuto all’amministratore un compenso
determinato dall’assemblea in funzione del tempo necessario, non
superiore a venti giorni, per le operazioni di presentazione del
rendiconto e di successione dall’incarico, fermo restando
l’obbligo della consegna immediata della cassa, del libro verbale
e di ogni altro carteggio relativo ad operazioni di riscossione
delle quote nonché a quelle da svolgere con urgenza, al fine di
evitare il pregiudizio degli interessi comuni e dei singoli
condomini.
L’amministratore
è sempre tenuto a mettere in mora gli obbligati inadempienti
decorsi trenta giorni da quando il credito è divenuto esigibile.
L’amministratore
è obbligato a intraprendere iniziative giudiziarie per la
riscossione forzosa delle somme dovute da ciascun obbligato, incluse
quelle di cui all’art. 63, comma 1 delle disposizioni per
l’attuazione del codice civile entro tre mesi dal giorno in cui il
credito è divenuto esigibile, a meno che non sia stato
espressamente dispensato dall’assemblea. In mancanza, scaduto tale
termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal
vincolo di solidarietà. In tal caso, l’amministratore risponde nei
confronti dei terzi nei limiti delle somme non riscosse per
le quali non abbia attivato le iniziative di cui al primo periodo
del presente comma.
Salvo
diversa deliberazione, l’amministratore dura in carica un anno e
può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. L’assemblea
convocata per la revoca può deliberare sulla nomina del nuovo
amministratore.
L’amministratore
può essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dal
quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto
della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi
irregolarità.
Costituiscono,
tra le altre, gravi irregolarità dell’amministratore, oltre alla
comunicazione di notizie incomplete o inesatte di cui al primo
comma:
a)
il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del
nuovo amministratore;
b)
la mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario;
c)
la gestione che generi confusione tra il patrimonio del
condominio e il patrimonio personale dell’amministratore ovvero
quelli di altri condominii gestiti dal medesimo;
d)
aver consentito senza che ve ne fossero i presupposti, alla
cancellazione di formalità eseguite nei registri immobiliari a
tutela di ragioni di credito del condominio;
e)
l’omissione delle iniziative di cui al
nono e al decimo comma per la riscossione forzosa delle somme
dovute da ciascun obbligato entro tre mesi dal giorno in cui il
credito è divenuto esigibile.
Art.
9
1.
L’articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art.
1130. - (Attribuzioni dell’amministratore). –
L’amministratore, oltre agli obblighi ed ai compiti di cui alla
disposizione precedente, deve:
1)
eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini, incluse
quella di cui all’articolo 1117-quater, e curare
l’osservanza del regolamento di condominio;
2)
disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini;
3)
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per
l’esercizio dei servizi comuni;
4)
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti
comuni dell’edificio;
5)
eseguire tutti gli adempimenti fiscali;
6)
curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale formato dai
nominativi dei singoli proprietari e dai dati catastali di ogni unità
immobiliare nonché da annotazioni circa eventuali limitazioni o
ampliamenti inerenti l’esercizio del diritto di proprietà e dagli
atti concernenti l’attuazione delle normative di sicurezza. Tali
comunicazioni devono essere fornite in forma scritta dai singoli
condomini all’amministratore entro quindici giorni dalla
variazione dei dati. L’amministratore, in caso di inerzia,
incompletezza o mancanza delle relative comunicazioni da parte dei
condomini, deve richiedere a questi ultimi, con lettera
raccomandata, tutte le informazioni necessarie alla tenuta del
registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o non
esaustiva risposta, l’amministratore può citare in giudizio il
condomino inadempiente innanzi al giudice di pace competente ai
sensi dell’articolo 7 del codice di procedura civile al fine di
far accertare e disporre giudizialmente l’acquisizione di ogni
elemento idoneo alla verifica della titolarità del bene. Il giudice
di pace, qualora voglia avvalersi per l’accesso presso gli uffici
competenti della consulenza di un tecnico, deve porre
l’anticipazione delle spese a carico esclusivo del condomino
inadempiente;
7)
curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del
registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di
contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee condominiali,
al fine di garantire la tutela degli assenti, devono essere
annotati: le eventuali mancate costituzioni delle assemblee, i
contenuti delle discussioni e delle delibere formate nelle
assemblee, nonché le dichiarazioni espresse dai singoli condomini
che ne facciano richiesta. Nel registro di nomina e revoca
dell’amministratore devono essere annotate, in successione tra
loro, le date della nomina e della revoca di ogni amministratore
succedutosi nel condominio, nonché la descrizione del decreto in
caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità
devono essere annotati in ordine cronologico i singoli movimenti;
esso contiene una sola colonna per le entrate, dove annotare le
quote di spese riscosse e tante colonne di spesa, ciascuna per ogni
voce omogenea di spesa. Tale registro può tenersi anche in via
informatica;
8)
provvedere all’affissione degli atti di cui all’articolo 1117-quater
.
Il
rendiconto condominiale è redatto secondo i criteri di cassa e di
competenza ed in ogni caso nella forma atta a consentire una chiara
verifica delle voci di spesa e di entrata e della situazione
patrimoniale del condominio nonché dei fondi e delle riserve
previste. Il rendiconto annuale deve essere accompagnato da una
relazione esplicativa di tutta la gestione con l’indicazione anche
dei principali problemi risolti e da risolvere nell’interesse del
condominio. Ogni condomino e conduttore di unità immobiliare, in
relazione ai rispettivi diritti, può prendere visione dei documenti
giustificativi. Le scritture e i documenti giustificativi devono
essere conservati per cinque anni dalla data dell’ultima
registrazione.
Per
edifici di oltre nove unità immobiliari l’assemblea può
nominare, unitamente all’amministratore, un consiglio di
condominio che è composto da non meno di tre condomini. Il
consiglio ha funzioni consultive e di controllo e su delega
dell’assemblea, quando per qualsiasi causa manchi il legale
rappresentante del condominio, può assumere in via provvisoria le
funzioni dell’amministratore, anche nel caso di dimissioni di
questo o scadenza dell’incarico senza che l’assemblea abbia
provveduto alla nuova nomina».
Art.
10
1.
All’articolo 1131 sono apportate le seguenti modificazioni:
«a)
al comma 1, in fine, sono aggiunte le seguenti parole:
“L’amministratore rappresenta il condominio nell’attuazione
delle deliberazioni di cui all’art. 1117-quater ed è
legittimato ad eseguire gli atti ad esse relativi. Ogni limite o
condizione si considera non apposto“;
b)
dopo il comma 4 è aggiunto il seguente:
“L’amministratore,
anche in mancanza di espressa autorizzazione dell’assemblea, è
legittimato a consentire la cancellazione delle formalità eseguite
nei registri immobiliari a tutela di ragioni di credito del
condominio“».
Art.
11
1.
L’articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art.
1137. - (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea).
– Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro
le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio
ogni condomino dissenziente può adire l’autorità giudiziaria con
atto di citazione; l’impugnazione non sospende l’esecuzione
della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata
dall’autorità stessa.
L’atto
di citazione deve essere notificato, sotto pena di decadenza, entro
trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i
partecipanti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Al
predetto termine di impugnativa si applica la sospensione feriale di
cui all’articolo 1 della legge 7 dicembre 1969, n. 742.
Qualora
vi siano valide ragioni per temere che l’imminente esecuzione
della volontà assembleare comporti un pregiudizio irreparabile del
diritto vantato, l’impugnativa con richiesta di sospensione della
esecutività della delibera può essere proposta con ricorso
depositato nella cancelleria del giudice competente per il merito.
La
proposizione di rimedi cautelari preventivi sospende il termine di
decadenza dell’impegnativa. Il termine è altresì sospeso a
seguito della proposizione di ricorsi a procedure di conciliazione
stragiudiziale delle controversie presso le Camere di commercio,
industria, artigianato e agricoltura o altri organismi ovvero
nell’ambito di attività conciliative svolte dalle associazioni di
rappresentanza dei proprietari, dei conduttori e degli
amministratori ove previsti nel regolamento di condominio e
nuovamente decorre dopo dieci giorni dalla comunicazione
dell’esito della procedura conciliativa e in ogni caso dopo che
sono trascorsi novanta giorni dall’avvio della stessa.
Negli
altri casi la richiesta di sospensione della esecutività della
delibera può essere chiesta unitamente all’impugnativa proposta
con atto di citazione o in corso di causa».
Art.
12
1.
Il comma 3 dell’articolo 1138 del codice civile, è sostituito dal
seguente:
«Il
regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la
maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 e,
controfirmato da ogni votante, deve essere allegato al relativo
verbale di approvazione facendone parte integrante, salve le
disposizioni in materia di formazione e di sottoscrizione degli atti
in via telematica».
Art.
13
1.
L’articolo 1139 del codice civile è abrogato.
Art.
14
1.
All’articolo 2643 del codice civile sono apportate le seguenti
modificazioni:
«a)
il numero 14) è sostituito dal seguente:
“14)
gli atti e le sentenze, nonché le delibere di cui all’art. 1117-quater,
che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di
uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti e le domande
giudiziali che li riguardano;“;
b)
dopo il numero 14), è aggiunto il seguente:
“15)
gli atti che operano la modificazione della proprietà o di uno dei
diritti menzionati nei numeri precedenti ovvero impongono,
modificano o vietano destinazioni specifiche a beni o a complessi di
beni per realizzare interessi meritevoli di tutela da parte
dell’ordinamento giuridico ai sensi dell’articolo 1322.“».
Art.
15
1.
All’articolo 2659 del codice civile, sono apportate le seguenti
modificazioni:
«a)
al numero 1), sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: “Per
i condominii, devono essere indicate la denominazione, ubicazione e
codice fiscale.“;
b)
dopo il secondo comma, è aggiunto, in fine, il seguente:
“Le
trascrizioni delle delibere di cui all’articolo 1117-quater
e degli atti che impongano, vietano o modificano specifiche
destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari
di proprietà esclusiva, eseguite a favore e contro i condominii si
considerano eseguite a favore e contro tutti i singoli proprietari
delle unità immobiliari. Gli atti di cui al numero 14-bis
dell’articolo 2643 devono essere trascritti a favore e contro le
parti medesime.“».
Art.
16
1.
All’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie, sono apportate le seguenti
modificazioni:
«a)
dopo il primo comma, è aggiunto il seguente:
“Gli
obbligati in regola con i pagamenti hanno il beneficio della
preventiva escussione. Il ricorso a strumenti coattivi di
riscossione delle somme dovute da ciascuno obbligato entro tre mesi
dal giorno il cui il credito è divenuto esigibile deve essere
comunicato dall’amministratore ai creditori del condominio ancora
insoddisfatti.“;
b)
il comma 2, è sostituito dal seguente:
“Chi
subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con
questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a
quello precedente. Tuttavia, la solidarietà perdura fino a quando
non sia stata comunicata all’amministratore copia conforme
all’originale del titolo che attua il subentro.“;
c)
il comma 3, è sostituito dal seguente:
“In
caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per
un trimestre, l’amministratore può sospendere l’utilizzazione
dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, salvo che
l’autorità giudiziaria riconosca in via d’urgenza
l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti
fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del
ricorso a mezzi alternativi. Il divieto di sospensione non può
avere durata superiore a sei mesi.“».
Art.
17
1.
All’articolo 64 delle disposizioni per l’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie, il comma 1 è sostituito dal
seguente:
«Sulla
revoca dell’amministratore, nei casi indicati dal dodicesimo
comma dell’articolo 1129 e dal
quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale
provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito
l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente».
Art.
18
1.
All’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie il comma 3 è sostituito dai
seguenti:
«L’avviso
di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque
giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima
convocazione, specificando il luogo e l’ora della riunione. La
incompleta o mancata convocazione dei condomini determina
l’annullabilità della delibera assembleare impugnabile, nei
termini di decadenza di cui all’articolo 1137 del codice civile,
solo dai condomini, assenti o dissenzienti, titolari del diretto
interesse alla completezza della convocazione in quanto da questa
pretermessi.
L’assemblea
chiamata in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo
giorno solare della prima.
L’amministratore
ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da
assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi,
convocando i condomini con un unico avviso ove sono indicate le
ulteriori date di eventuale prosecuzione dell’assemblea
validamente costituitasi, senza la necessità di ulteriori
convocazioni».
Art.
19
1.
L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Ogni
proprietario di ogni unità immobiliare può intervenire
all’assemblea anche a mezzo di rappresentante.
Qualora
un piano o porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più
persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante
nell’assemblea, che è designato dai condomini interessati; in
mancanza provvede per sorteggio il presidente.
Nei
casi di cui all’articolo 1117-bis, i condomini di ciascun
edificio e i proprietari di unità immobiliari facenti parte di un
condominio, ovvero i condominii formati da più edifici o da
condominii di unità immobiliari designano con la maggioranza
dell’articolo 1136, comma quinto, il loro rappresentante. In
mancanza provvede per sorteggio il presidente. Il rappresentante può
esercitare tutti i poteri inerenti al diritto di proprietà sulle
parti comuni, incluso quello di concorrere a formare il regolamento,
a precisare il valore proporzionale delle singole proprietà e ad
esprimerlo con apposita tabella ad esso allegata, nonché di
concorrere all’approvazione delle delibere di cui all’articolo
1117-quater e eseguire le relative trascrizioni. Ogni limite
o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.
All’amministratore
non possono essere conferiti poteri di rappresentanza diversi da
quelli stabiliti dalla legge né deleghe per la partecipazione
all’assemblea. Il condomino che sia amministratore non ha diritto
di voto nelle materie che riguardano la sua attività.
L’usufruttuario,
ovvero, salvo espresso patto contrario, il conduttore, di un piano o
porzione di piano esercita il diritto di voto nella delibera che
attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento
delle cose e dei servizi comuni ed è obbligato in via principale
nei confronti del condominio a concorrere nelle spese relative.
Nelle
deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di
manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio ed in
quelle dell’articolo 1117-quater il diritto di voto spetta
invece al proprietario».
Art.
20
1.
All’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice
civile, dopo il numero 2), è aggiunto il seguente:
«3)
quando risultino alterati in conseguenza di trasformazioni o
modificazioni oggetto di sanatoria edilizia che siano approvate
dagli
altri condomini. In tal caso ogni spesa relativa è a carico del
condomino che ne ha tratto vantaggio».
Art.
21
1.
All’articolo 7 del codice di procedura civile sono aggiunte, in
fine, le seguenti parole: «nonché per le procedure relative
all’accertamento da parte dell’amministratore della titolarità
dell’immobile ai fini del corretto inserimento e mantenimento nel
registro di anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, primo
comma, numero 6 del codice civile».
Art.
22
1.
All’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13,
le parole: “con le maggioranze previste dall’articolo 1136,
secondo e terzo comma del codice civile“ sono sostituite dalle
seguenti: “con la maggioranza prevista dal secondo comma
dell’articolo 1136 del codice civile“».
Art.
23
1.
All’articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole:
“l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli
articoli 1120 e 1136 del codice civile“ sono sostituite dalle
seguenti: “l’assemblea di condominio delibera con la maggioranza
prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile“».
Art.
24
1. All’articolo 2-bis del decreto-legge 23 gennaio
2001, n. 5, convertito in legge, con modificazioni,
dall’articolo 1 della legge 20 marzo 2001, n. 66, al comma
13, la parola: “terzo“ è sostituita dalla seguente:
“secondo“».
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